경매 초보자 흔한 실수

경매 물건의 핵심은 감정가가 아니라 권리관계 분석입니다

초보자는 감정가 대비 낙찰가율만 보고 "저렴하다"고 판단하는 실수를 합니다. 하지만 선순위 전세권, 유치권, 법정지상권 등이 있으면 낙찰 후 추가 비용이 발생합니다.

등기부등본의 갑구(소유권)와 을구(근저당·전세권)를 반드시 확인하세요. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 모두 검토해야 숨은 권리를 발견할 수 있습니다.

필수 확인: 등기부등본 갑·을구 + 매각물건명세서 + 현황조사서 + 감정평가서

대항력 있는 임차인이 있으면 낙찰자가 보증금을 인수해야 합니다

경매 물건에 대항력을 갖춘 임차인(전입신고 + 확정일자가 근저당 설정일보다 앞선 경우)이 있으면 낙찰자가 보증금 전액을 떠안게 됩니다. 이 비용을 고려하지 않으면 시세보다 비싸게 사는 셈이 됩니다.

현황조사서에 임차인 정보가 기재되어 있으니 반드시 확인하세요. 가능하면 직접 현장을 방문하여 실제 거주자와 임대차 조건을 확인하는 것이 안전합니다.

대항력 임차인: 보증금 인수 의무 → 현황조사서 + 현장 방문으로 확인

낙찰 후 기존 점유자를 내보내는 명도 절차에 수개월이 걸릴 수 있습니다

경매로 소유권을 취득해도 기존 점유자가 자발적으로 나가지 않으면 인도명령이나 명도소송을 거쳐야 합니다. 인도명령은 보통 2~4주, 명도소송은 6개월 이상 소요됩니다.

명도 과정에서 이사비 합의금(통상 수백만원)이 필요한 경우도 많습니다. 낙찰가 외에 명도 비용, 미납 관리비, 취득세 등 부대비용을 반드시 예산에 포함하세요.

명도 비용: 이사비 합의금 + 인도명령/소송 비용 + 미납 관리비 + 취득세

입찰 보증금은 최저매각가격의 10%이며, 잔금 미납 시 보증금을 몰수당합니다

입찰 시 최저매각가격의 10%를 보증금으로 납부해야 합니다. 낙찰 후에는 법원이 정한 기한(보통 1개월) 내에 잔금을 납부해야 합니다.

잔금을 기한 내에 납부하지 못하면 입찰 보증금을 몰수당하고 재매각 절차가 진행됩니다. 대출 실행 시기를 미리 확인하고, 잔금 납부 계획을 입찰 전에 확정해두세요.

보증금 10% + 잔금 기한 내 납부 필수 → 미납 시 보증금 몰수

서류에 나오지 않는 하자와 주변 환경은 직접 눈으로 확인해야 합니다

감정평가서의 사진은 촬영 시점이 수개월 전일 수 있습니다. 건물 상태, 누수, 균열, 주변 혐오시설 등은 현장을 방문해야 알 수 있습니다.

현장 답사 시에는 건물 외관, 공용부분 상태, 주차장, 주변 교통, 소음 수준을 확인하세요. 가능하면 관리사무소에 들러 미납 관리비와 하자 이력을 문의하세요.

현장 확인: 건물 상태 + 주변 환경 + 미납 관리비 + 하자 이력