매도인 근저당 가압류 말소 절차

매매 계약 전 등기부등본을 반드시 확인하고, 을구(소유권 이외의 권리)에 기재된 모든 권리를 분석해야 합니다

• 근저당권 — 채권최고액, 채무자, 근저당권자(은행·개인)를 확인합니다. 채권최고액은 실제 채무액의 120~130%로 설정되므로 실제 남은 대출 잔액은 더 적을 수 있습니다. 매도인에게 대출 잔액 확인서를 요구하세요
• 가압류 — 가압류 채권자, 청구금액, 가압류 원인을 확인합니다. 가압류가 있으면 매도인이 소송 중이거나 채무 분쟁이 있다는 의미입니다. 해결 방법(합의·변제)을 매도인에게 확인해야 합니다
• 가처분 — 처분금지가처분이 있으면 소유권 이전 자체가 불가능할 수 있습니다. 가처분이 해제되기 전에는 계약을 진행하지 마세요
• 말소기준권리 — 경매와 달리 매매에서는 모든 권리를 매도인이 말소해야 합니다. 근저당·가압류·가처분 등을 잔금일까지 전부 말소하는 것이 매도인의 의무입니다

1단계: 등기부 을구를 꼼꼼히 확인 — 근저당 채권최고액·가압류 청구금액·가처분 유무 체크

잔금 지급과 권리 말소는 동시에 이루어져야 합니다. 순서가 어긋나면 매수인이 위험에 빠집니다

• 동시이행 원칙 — 잔금 지급, 소유권이전등기 서류 교부, 근저당 등 말소 서류 교부는 같은 자리에서 동시에 이뤄져야 합니다. 잔금을 먼저 주고 나중에 말소하겠다는 제안은 절대 수락하지 마세요
• 법무사 참여 — 잔금일에 법무사가 참석하여 말소 서류의 진정성과 완전성을 확인합니다. 근저당 말소에 필요한 서류(해지증서, 말소위임장, 법인인감증명서 등)가 모두 갖춰졌는지 법무사가 검토한 후에 잔금을 지급하세요
• 은행 대출 상환 동시 처리 — 매도인 대출 잔액을 잔금에서 직접 매도인 대출 은행에 입금하는 방식이 가장 안전합니다. 매도인 통장을 거치지 않고 바로 상환하면 말소 서류가 즉시 발급됩니다
• 가압류 해제 — 가압류는 채권자의 동의(해제 동의서) 또는 법원의 해제 결정이 필요합니다. 잔금일 전에 해제를 완료하거나, 잔금에서 가압류 금액을 공탁하여 해제하는 방법이 있습니다

잔금일에 말소가 되지 않으면 잔금 지급을 보류하고 법적 대응을 준비해야 합니다

• 잔금 지급 거절 — 근저당·가압류가 말소되지 않았다면 동시이행 항변으로 잔금 지급을 정당하게 거절할 수 있습니다. 매도인이 "나중에 해결하겠다"고 해도 잔금을 먼저 주면 안 됩니다
• 이행 최고 — 내용증명으로 "○일 이내에 근저당 등을 말소하여 소유권이전에 필요한 서류를 제공하라"고 최고합니다. 상당 기간(14일) 내 미이행 시 계약 해제가 가능합니다
• 계약 해제와 배상 — 매도인의 말소 의무 불이행이 채무불이행에 해당하므로 계약을 해제하고 계약금 배액 배상 또는 실손해 배상을 청구할 수 있습니다
• 소유권이전등기 청구 소송 — 계약을 유지하면서 법원에 소유권이전등기 절차 이행과 동시에 말소등기 절차 이행을 청구하는 소송도 가능합니다. 이 경우 법원 판결로 강제 말소됩니다

3단계: 말소 미완료 시 잔금 거절 → 이행 최고(14일) → 미이행 시 해제·배상 청구

공인중개사는 등기부상 권리관계를 확인하고 매수인에게 설명할 의무가 있습니다. 이 의무를 다하지 않으면 중개사에게도 배상을 청구할 수 있습니다

• 확인·설명 의무 — 공인중개사법 제25조에 따라 중개사는 중개 대상물의 권리관계를 확인하고 이를 중개의뢰인에게 서면(확인·설명서)으로 교부해야 합니다. 등기부상 근저당·가압류 존재와 그 말소 가능성을 설명해야 합니다
• 설명 의무 위반 책임 — 중개사가 등기부를 제대로 확인하지 않거나 위험성을 설명하지 않아 매수인이 손해를 입으면 중개사에게 손해배상을 청구할 수 있습니다
• 공제·보험 활용 — 중개사는 공인중개사법에 따라 손해배상 공제 또는 보증보험에 가입되어 있습니다. 중개사의 과실로 손해가 발생하면 공제조합이나 보험사에서 배상받을 수 있습니다
• 중개사 선택 시 주의 — 말소 대상 권리가 복잡한 물건은 경험 많은 중개사와 법무사를 통해 거래하세요. 잔금일 동시이행 절차를 숙련되게 진행할 수 있는 전문가의 참여가 필수입니다

참고: 등기부상 권리관계가 복잡한 부동산을 매수할 때는 계약 전 법률 전문가의 검토를 받는 것이 가장 안전합니다. 계약 후 문제가 발생하면 해결에 수개월~수년이 소요될 수 있습니다.

안전 거래: 등기부 확인 + 법무사 참석 + 동시이행 + 중개사 설명서 확인