부동산 매매 계약 전 등기부등본 확인 체크리스트

등기부등본은 표제부(부동산 현황), 갑구(소유권), 을구(소유권 외 권리) 3개 파트로 구성됩니다

• 표제부 — 부동산의 소재지, 면적, 지목(토지) 또는 구조·용도(건물)가 기재됩니다. 실제 부동산과 일치하는지 확인합니다
• 갑구 — 소유자가 누구인지, 소유권 변동 이력이 기록됩니다. 매도인이 진짜 소유자인지 확인하는 핵심 파트입니다
• 을구 — 근저당권, 전세권, 지상권 등 소유권 이외의 권리가 기록됩니다. 빚이 얼마나 잡혀 있는지 확인하는 파트입니다

3개 파트: 표제부(현황) → 갑구(소유권) → 을구(담보·권리)

아래 8가지 중 하나라도 이상이 있으면 계약을 보류하고 전문가 상담을 받으세요

• ① 소유자 확인 — 갑구에서 현재 소유자가 매도인과 동일인인지 확인. 주민등록번호 뒷자리까지 대조하세요
• ② 가압류·가처분 유무 — 갑구에 "가압류", "가처분", "예고등기" 등이 있으면 분쟁 중인 부동산입니다. 절대 계약하지 마세요
• ③ 근저당권 확인 — 을구의 근저당 설정 금액을 확인하세요. 채권최고액이 매매가에 근접하거나 초과하면 위험합니다
• ④ 전세권·임차권 확인 — 을구에 전세권이 설정되어 있으면 세입자가 있는 것입니다. 인수 조건을 확인하세요
• ⑤ 면적·용도 확인 — 표제부의 면적이 매물 정보와 일치하는지, 용도(주거용·상업용)가 맞는지 확인하세요
• ⑥ 공유자 유무 — 갑구에 공동소유자가 있으면 전원의 동의가 있어야 매매가 가능합니다
• ⑦ 신탁 등기 유무 — "신탁"이 기재되어 있으면 신탁회사의 동의 없이 매매가 불가능합니다
• ⑧ 등기 날짜 확인 — 등기부등본은 발급일 기준 정보입니다. 계약일에 가장 최근 발급본을 확인하세요. 하루 전 등본도 위험할 수 있습니다

등기부등본에서 이상 징후를 발견했다면 계약을 서두르지 말고 아래 순서로 대응하세요

• 가압류·가처분 발견 — 해당 사건의 채권자와 청구금액을 확인하고, 매도인에게 말소 계획을 서면으로 요구하세요. 잔금일 전 말소가 확인되지 않으면 계약을 해제할 수 있는 특약을 넣으세요
• 근저당 과다 — 근저당 채권최고액이 매매가의 70%를 초과하면 깡통 매물 위험이 있습니다. 매도인의 잔금으로 근저당이 말소되는지 확인하세요
• 소유자 불일치 — 매도인이 등기부 소유자와 다르면 위임장·인감증명서 확인이 필수입니다. 대리매매 사기가 빈번하므로 각별히 주의하세요

위험 발견 시: 계약 보류 → 매도인에게 서면 소명 요구 → 말소 특약 삽입

등기부등본은 인터넷등기소에서 24시간 발급 가능하며, 수수료는 700원입니다

• 인터넷등기소 — www.iros.go.kr에서 부동산 소재지를 입력하면 즉시 열람(500원) 또는 발급(700원)이 가능합니다
• 등기소 방문 — 전국 등기소에서 직접 발급받을 수 있습니다 (수수료 1,000원)
• 정부24 — www.gov.kr에서도 발급 가능합니다

계약 당일에 반드시 최신 등기부를 확인하세요. 등기부는 실시간으로 변경될 수 있으므로, 이전에 확인한 등본을 그대로 신뢰하면 안 됩니다. 특히 잔금일에는 잔금 지급 직전에 한 번 더 확인하는 것이 안전합니다.