중도금 미지급 시 매도인 대응 방법

중도금 미지급만으로 바로 계약을 해제할 수는 없습니다

부동산 매매에서 매수인이 중도금을 지급하지 않으면 채무불이행에 해당합니다. 그러나 민법 제544조에 따라 매도인은 먼저 상당한 기간을 정하여 이행을 최고해야 합니다.

최고 기간 내에도 이행하지 않으면 비로소 계약 해제가 가능합니다. 상당한 기간은 통상 7~14일로 봅니다. 최고 없이 바로 해제하면 해제의 효력이 부정될 수 있습니다.

핵심: 중도금 미지급 → 즉시 해제 불가 → 이행 최고(7~14일) → 미이행 시 해제

내용증명으로 이행 최고와 해제 의사를 동시에 전달하세요

내용증명에 반드시 포함할 사항: ①미지급 중도금 금액과 지급기일, ②"본 서면 도달 후 14일 이내에 지급하지 않으면 계약을 해제한다"는 최고 및 해제 예고, ③계약 해제 시 계약금 몰취 안내입니다.

이행 최고와 해제 의사를 하나의 내용증명에 조건부로 기재할 수 있습니다. "기한 내 미이행 시 별도 통지 없이 해제된 것으로 본다"고 명시하면 추가 해제 통보가 불필요합니다.

내용증명 포인트: 미지급 금액 + 14일 최고 + 미이행 시 자동 해제 조건

매수인 귀책 해제 시 계약금을 위약금으로 몰취할 수 있습니다

매수인의 채무불이행으로 계약이 해제되면 매도인은 받은 계약금을 위약금으로 몰취할 수 있습니다. 대부분의 부동산 매매계약서에 "매수인 귀책 시 계약금은 매도인에게 귀속된다"는 조항이 있습니다.

만약 실제 손해가 계약금보다 크다면 초과 손해배상도 청구할 수 있습니다. 다만 계약서에 "위약금은 손해배상의 예정으로 한다"고 되어 있으면 계약금 금액이 상한이 될 수 있습니다.

권리: 계약금 몰취 + 초과 손해 시 추가 배상 청구 가능

시세 상승 시 이행 청구, 시세 하락 시 해제가 유리합니다

계약 후 시세가 올랐다면 해제보다 이행 청구 + 지연이자가 유리합니다. 매수인에게 중도금·잔금 지급을 구하는 소송을 제기하고, 지연이자(연 5%, 소장 송달 후 12%)를 청구하세요.

반대로 시세가 하락했다면 해제하고 계약금을 몰취한 뒤 다른 매수인을 찾는 것이 유리할 수 있습니다. 어떤 선택이 더 유리한지는 시세 변동폭과 계약금 금액을 비교하여 판단하세요.

판단: 시세 ↑ → 이행 청구 유리 | 시세 ↓ → 해제 + 계약금 몰취 유리

이행 최고 없는 해제, 이중계약, 이행 거절은 매도인에게 불리하게 작용합니다

가장 흔한 실수 3가지: ①이행 최고 없이 바로 해제 통보 → 해제 무효 위험. ②매수인 미이행 중 다른 사람과 계약 → 이중매매로 배임죄 성립 가능(특경법 적용 시 가중처벌). ③매수인이 늦게라도 이행하겠다고 할 때 수령 거절 → 매도인 귀책으로 전환될 수 있습니다.

반드시 내용증명으로 절차를 밟고, 해제가 확정될 때까지 제3자와 새 계약을 체결하지 마세요.

주의: 최고 없는 해제 ✗ | 해제 전 이중계약 ✗ | 수령 거절 ✗