상가 임대차 갱신 거절 시 권리금 보호

임대인은 법정 사유 없이 갱신을 거절할 수 없습니다

상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에 따라 임차인은 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 법에서 정한 갱신거절 사유는 다음과 같습니다.

3기 차임 연체, 허위·부정 방법으로 임차, 합의 하에 임대인 보상 완료, 무단 전대, 고의·중대 과실로 건물 파손, 건물 전부 또는 대부분 멸실, 임대인의 철거·재건축 계획(법정 요건 충족 시) 등입니다. 이 사유에 해당하지 않으면 갱신거절은 부당합니다.

체크: 갱신거절 통지서 서면 확보 → 법정 거절사유 해당 여부 확인

임대인은 임차인의 권리금 회수를 방해할 수 없습니다

상가건물 임대차보호법 제10조의4에 따라 임대인은 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약 체결을 정당한 사유 없이 거부해서는 안 됩니다. 임대인이 권리금을 요구하거나, 임차인이 주선한 사람과의 계약을 거절하거나, 현저히 높은 차임을 요구하여 계약을 방해하는 행위는 모두 권리금 회수 방해행위에 해당합니다.

갱신이 거절되더라도 임대차기간 만료 6개월 전부터 만료 시까지 신규 임차인을 주선할 권리가 있습니다. 신규 임차인 후보를 찾아 임대인에게 서면으로 통보하세요. 임대인이 거부하면 이것이 손해배상의 근거가 됩니다.

체크: 신규 임차인 주선 → 임대인에게 서면 통보 → 거부 시 증거 확보

임대인의 권리금 회수 방해는 손해배상 청구 대상입니다

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항에 따라 임대인이 권리금 회수를 방해한 경우 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 배상액은 임대차 종료 당시의 권리금을 넘지 않는 범위에서 산정됩니다.

손해배상 청구권의 소멸시효는 임대차가 종료한 날로부터 3년입니다. 권리금 감정이 필요하면 한국감정원 등 전문기관에 감정을 의뢰하세요. 증거로는 기존 매출자료, 인테리어 투자비용, 주변 상가 권리금 시세, 신규 임차인과의 권리금 협의 내역 등이 필요합니다.

체크: 손해배상 청구(소멸시효 3년) | 권리금 감정 의뢰 | 매출·인테리어·시세 자료 확보

임대인이 기간 내 갱신거절을 하지 않으면 묵시적 갱신이 됩니다

상가건물 임대차보호법 제10조 제4항에 따라 임대인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신이 됩니다. 이 경우 종전과 동일한 조건으로 임대차가 갱신된 것으로 봅니다.

다만 계약갱신 요구권은 최초 임대차 기간을 포함하여 전체 10년까지만 행사할 수 있습니다. 10년을 초과한 임차인은 갱신 요구권은 없지만, 권리금 회수 기회 보호는 계속 적용됩니다.

묵시적 갱신: 임대인이 기간 내 거절 통지 안 하면 자동 갱신 | 갱신요구권 10년 한도