상가임대차 특례기간 연체 갱신

2020년 9월 29일부터 6개월간의 연체 차임은 계약 해지·갱신 거절 사유에서 제외됩니다.

• 특례기간 — 2020. 9. 29.부터 2021. 3. 28.까지 6개월입니다(상가임대차보호법 제10조의9).
• 보호 내용 — 특례기간의 연체 차임액은 계약갱신 거절사유(제10조 제1항 제1호), 계약 해지사유(제10조의8), 권리금 회수기회 제외사유(제10조의4 제1항 단서)에서 제외됩니다.
• 임대인 권리 유지 — 다만 임대인의 차임 청구권 자체는 유지됩니다. 연체 차임을 면제해 주는 것이 아니라, 해지·갱신 거절의 "사유"에서만 제외합니다.

핵심: 특례기간 연체만 있는 경우, 임대인은 이를 이유로 계약갱신을 거절하거나 계약을 해지할 수 없습니다.

밀린 차임을 갚을 때 어떤 연체분부터 충당되는지에 따라 갱신 거절 가능 여부가 달라집니다.

• 법정변제충당 원칙 — 민법 제477조에 따라 이행기가 도래한 연체 차임에 먼저 충당됩니다.
• 특례기간 연체는 후순위 — 대법원 판례에 따르면, 특례기간의 연체 차임은 임대인의 해지권 등이 제한되어 변제이익이 적으므로 다른 연체 차임보다 후순위로 충당됩니다.
• 임차인의 지정충당 가능 — 임차인이 직접 "특례기간 외 연체분에 먼저 충당해 달라"고 지정할 수 있습니다(민법 제476조 제1항).
• 임대인 지정충당 제한 — 임대인이 특례기간 연체분에 먼저 충당하려 해도, 이것이 임차인에게 불리하면 효력이 없습니다(상가임대차보호법 제15조).

갱신 거절 통보를 받았다면 즉시 행동해야 합니다.

• 연체 내역 정리 — 특례기간(2020.9.29~2021.3.28)의 연체분과 그 외 기간의 연체분을 구분하여 정리합니다. 입금 내역을 통장 거래내역서로 증명하세요.
• 내용증명 발송 — 임대인에게 "특례기간 연체는 갱신 거절 사유가 아니다"라는 취지의 내용증명을 보냅니다. 상가임대차보호법 제10조의9를 명시하세요.
• 갱신 요구권 행사 — 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 서면으로 갱신 요구를 해야 합니다. 기한을 놓치면 갱신권을 상실합니다.
• 임대차분쟁조정위원회 — 합의가 안 되면 대한법률구조공단 내 상가임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.