상가 권리금 회수 절차 타임라인

상가임대차보호법 제10조의4에 따라 임차인은 신규 임차인을 주선할 권리가 있습니다

권리금 회수의 출발점은 새로운 임차인을 직접 찾는 것입니다. 계약 만료 최소 6개월 전부터 주변 부동산 중개업소에 의뢰하고, 동종 업종 종사자에게도 알려두세요.

신규 임차인 후보가 정해지면 권리금 계약서 초안을 미리 준비하세요. 시설권리금, 영업권리금, 바닥권리금을 구분해서 산정하면 나중에 분쟁을 줄일 수 있습니다.

체크: 신규 임차인 물색 → 권리금 항목별 산정 → 계약서 초안 준비

주선 통보는 내용증명으로 보내야 나중에 증거로 활용할 수 있습니다

신규 임차인 후보가 정해지면 내용증명 우편으로 임대인에게 통보하세요. 통보 내용에는 신규 임차인의 인적사항, 예정 보증금·차임, 영업 계획 등을 포함해야 합니다.

임대인은 통보를 받은 후 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 임대차 계약 체결을 거절할 수 없습니다. 거절하려면 법에서 정한 사유에 해당해야 합니다.

핵심: 내용증명으로 통보 → 신규 임차인 정보 포함 → 임대인 거절 사유 제한

상가임대차보호법 제10조의4 제2항에서 정한 정당 사유는 4가지입니다

임대인이 신규 임차인과의 계약을 거절할 수 있는 정당한 사유는 다음과 같습니다. ①신규 임차인이 보증금·차임을 지급할 자력이 없는 경우 ②신규 임차인이 임차인의 의무를 위반할 우려가 있는 경우 ③임대차 목적물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우 ④임대인이 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 수수한 경우.

이 4가지 사유에 해당하지 않으면 임대인의 거절은 권리금 회수기회 방해에 해당합니다.

정당 사유 4가지: 자력 부족, 의무 위반 우려, 1년 6개월 미사용, 권리금 별도 요구

권리금 계약서에 시설·영업·바닥 권리금을 구분해서 기재하세요

신규 임차인과 권리금 계약을 체결할 때는 시설권리금(인테리어, 설비), 영업권리금(단골, 매출), 바닥권리금(입지가치)을 항목별로 구분해서 기재하세요. 분쟁 시 손해배상액 산정의 근거가 됩니다.

계약 체결 후에는 거래처 목록, 매출 자료, 단골 고객 정보 등 영업 관련 인수인계를 체계적으로 진행하세요. 인수인계 확인서를 별도로 작성하면 더 안전합니다.

권리금 3분류: 시설(인테리어) + 영업(단골·매출) + 바닥(입지) → 항목별 기재 필수

권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상청구권은 3년간 행사할 수 있습니다

임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약 체결을 거부하거나, 현저히 높은 차임을 요구하거나, 그 밖의 방법으로 권리금 회수를 방해하면 손해배상을 청구할 수 있습니다.

손해배상액은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 시점의 권리금 중 낮은 금액을 기준으로 합니다. 청구 기한은 임대차가 종료한 날로부터 3년입니다.

손해배상: 방해행위 입증 → 권리금 감정평가 → 3년 이내 청구