상가 환산보증금 계산 적용 기준

환산보증금 = 보증금 + (월 차임 × 100)

상가임대차보호법 시행령 제2조 제1항에 따라 환산보증금 산정 시 차임에 곱하는 비율은 100입니다. 예를 들어 보증금 3억원, 월세 200만원이면: 3억 + (200만 × 100) = 5억원이 환산보증금입니다.

관리비 중 실비 정산분(전기·수도·가스)은 차임에 포함되지 않지만, 관리비 명목으로 지급하는 금액이 사실상 차임에 해당하면 포함될 수 있습니다. 계약서상 차임과 관리비가 구분되어 있는지 확인하세요.

공식: 보증금 + (월세 × 100) / 실비 관리비는 제외, 사실상 차임은 포함

환산보증금이 아래 기준 이하이면 상가임대차보호법이 전면 적용됩니다

위 기준금액은 시행령 개정에 따라 변경될 수 있습니다. 계약 체결 시점의 기준을 적용하므로 최신 기준을 가능한 한 확인하세요.

서울 9억 / 수도권 6.9억 / 광역시 5.4억 / 그 외 3.7억

환산보증금이 기준을 초과하더라도 계약갱신요구권과 권리금 보호는 적용됩니다

2018년 상가임대차보호법 개정으로 계약갱신요구권(10년)과 권리금 보호 규정은 환산보증금과 무관하게 모든 상가에 적용됩니다. 다만 차임 증감 5% 상한, 대항력·우선변제권, 소액임차인 최우선변제는 기준 이하 상가에만 적용됩니다.

따라서 환산보증금 초과 상가라 하더라도 ①10년 갱신 보장 ②권리금 회수 보호는 받을 수 있으니, "법 적용이 안 된다"는 임대인의 말을 그대로 받아들이지 마세요.

초과해도 적용: 갱신요구권(10년) + 권리금 보호 / 비적용: 5% 상한·최우선변제

부가가치세, 관리비 성격, 보증금 전환 등에 따라 환산보증금이 달라질 수 있습니다

①부가가치세: 차임에 부가세가 포함된 경우 세전 금액을 기준으로 합니다. ②관리비: 실비(전기·수도·가스)가 아닌 관리비가 사실상 차임이면 환산보증금에 포함됩니다. ③보증금 일부를 월세로 전환한 경우 전환 후의 보증금과 월세를 기준으로 계산합니다.

임대차 계약 체결 전 환산보증금을 정확히 계산하고, 기준 초과 여부에 따라 계약서에 보호 조항을 추가하는 것이 중요합니다.

주의: 부가세 제외 기준 / 사실상 차임 성격의 관리비 포함 / 전환 후 기준 적용