해결 순서 한눈에 보기
110년까지 계약 갱신을 요구할 수 있습니다
임차인에게는 최대 10년간 갱신요구권이 있습니다
상가임대차보호법 제10조에 따라, 임차인은 최초 임대차 기간을 포함하여 전체 10년까지 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인은 법에서 정한 사유가 없으면 이를 거절할 수 없습니다.
갱신 요구는 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 해야 합니다. 이 기간을 놓치면 갱신요구권을 행사할 수 없으니 주의하세요.
핵심: 전체 10년까지 갱신 가능 | 만료 6개월~1개월 전에 요구
2임대인의 갱신 거절 사유가 정당한지 확인하세요
법에서 정한 거절 사유에 해당하는지 따져봐야 합니다
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유는 제한적입니다. ①3기 차임 연체, ②임차인의 의무 위반, ③상호 합의, ④임대인의 직접 사용(1년 6개월 이상), ⑤철거·재건축 등입니다.
"직접 사용하겠다"는 거절이 가장 많은데, 실제로 1년 6개월 이상 직접 사용해야 합니다. 이를 어기면 손해배상 책임을 집니다.
주요 거절 사유: 3기 차임 연체, 의무 위반, 직접 사용, 철거·재건축
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AI 무료 상담 시작 →3갱신요구권을 서면으로 행사하세요
내용증명으로 갱신 요구 의사를 명확히 전달하세요
갱신 요구는 반드시 서면으로 하세요. 내용증명 우편이 가장 확실합니다. "상가임대차보호법 제10조에 따라 계약 갱신을 요구합니다"라고 명시하세요.
임대인이 거절하면 그 거절 사유를 서면으로 받아두세요. 이후 분쟁조정이나 소송에서 핵심 증거가 됩니다.
준비: 내용증명으로 갱신 요구, 거절 사유 서면 확보
4부당한 거절이면 분쟁조정이나 소송으로 다투세요
정당한 사유 없는 갱신 거절은 무효입니다
임대인의 거절 사유가 법에서 정한 사유에 해당하지 않으면 갱신 거절은 효력이 없습니다. 이 경우 임대차관계가 동일 조건으로 갱신된 것으로 봅니다.
상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나, 법원에 임대차존속확인 소송을 제기할 수 있습니다. 조정은 무료이고 60일 이내에 결과가 나옵니다.
절차: 분쟁조정 신청(무료, 60일) → 불성립 시 민사소송
관련 판례 참고
임대인의 직접 사용 주장이 부당한 거절로 인정된 사례
관련 사례에서도 임대인이 "직접 사용하겠다"며 갱신을 거절했으나, 실제로는 제3자에게 임대하여 부당한 거절로 판단되고 손해배상이 인정된 경우가 있습니다.
비슷한 상황이라면 임대인의 직접 사용 주장이 진실인지 확인하고, 이후 상가의 실제 사용 현황을 기록해두세요.
갱신요구 기간을 놓쳐 권리를 잃은 사례
관련 사례에서도 임차인이 갱신 요구 기간(만료 6개월~1개월 전)을 놓쳐 갱신요구권을 행사하지 못한 경우가 있습니다.
비슷한 상황이라면 계약 만료일을 확인하고, 만료 6개월 전에 반드시 갱신 요구를 하세요.
자주 묻는 질문
Q.갱신요구권은 몇 번까지 쓸 수 있나요?
Q.갱신 시 차임(월세)을 올릴 수 있나요?
Q.3기 차임 연체란 뭔가요?
Q.10년이 지나면 어떻게 되나요?
Q.묵시적 갱신이 되면 갱신요구권 기간에 포함되나요?
Q.임대인이 건물을 팔면 갱신요구권은?
Q.분쟁조정은 어디서 신청하나요?
Q.무료 법률상담은 어디서 받나요?
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