보증금 못 받았을 때 해결 순서

내용증명을 먼저 보내보세요

전화나 문자로 아무리 요청해도 기록으로 남기기 어렵습니다. 우체국 내용증명을 보내면 "언제, 어떤 내용으로 반환을 요청했는지"를 우체국이 증명해줍니다.

계약 체결일, 보증금 액수, 계약 종료일, 반환 기한(보통 수령일로부터 7~14일)을 적고, 기한 내 미반환 시 법적 절차를 검토하겠다는 취지를 담아 보냅니다.

내용증명 자체에 강제력은 없지만, 이후 소송에서 "임차인이 먼저 요청했다"는 시점을 입증하는 핵심 자료가 됩니다.

같은 문서를 3부 작성해서 1부는 본인 보관, 1부는 우체국 보관, 1부는 임대인에게 발송합니다. 배달증명까지 함께 신청하면 도달 날짜도 공식 기록으로 남길 수 있으니 확인해보세요.

준비: 계약일, 보증금 액수, 반환 요청 기한, 임대인 발송 주소

임차권등기명령을 신청하세요

새 집으로 전입신고를 옮기면 기존 집에 대한 대항력이 사라질 수 있습니다. 이때 활용하는 것이 임차권등기명령입니다(주택임대차보호법 제3조의3). 임차주택 관할법원에 신청하면, 임대인 동의 없이도 법원 결정만으로 등기가 이루어집니다. 등기가 완료된 뒤 이사하면 기존의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.

결정까지 보통 1~2주 정도 걸리므로, 이사 일정이 정해졌다면 가능한 빨리 신청해두는 것이 좋습니다.

준비: 임대차계약서 사본, 주민등록등본, 건물등기부등본, 계약 종료 증명 자료

지급명령 또는 소액사건심판을 활용하세요

지급명령은 서면만으로 진행되는 약식 절차입니다. 법원이 임대인에게 "보증금을 지급하라"는 명령을 보내고, 2주 안에 이의가 없으면 확정판결과 같은 효력이 생깁니다. 인지대가 소송의 10분의 1 수준이라 비용 부담이 적습니다. 다만 이의가 제기되면 통상 소송으로 전환됩니다.

보증금이 소액사건 기준 이하라면 소액사건심판도 방법입니다. 1회 변론으로 판결이 나올 수 있어 비교적 빠르게 진행됩니다.

준비: 대법원 전자소송 사이트(ecfs.scourt.go.kr)에서 온라인 신청 가능

강제집행으로 실제 회수를 진행하세요

판결이 확정되면 집행문을 부여받아 임대인 재산에 강제집행을 신청할 수 있습니다. 부동산 경매, 은행 예금 압류, 급여채권 추심 등 여러 방법이 있으므로 임대인의 재산 상태를 미리 파악해두면 도움이 됩니다.

재산명시절차를 신청하면 임대인이 보유한 재산 목록을 법원에 신고하게 할 수 있고, 재산조회를 통해 금융기관이나 국세청에 정보를 조회할 수도 있습니다. 소송 전 단계에서 가압류를 신청하여 재산 처분을 막아두는 방법도 함께 검토해보세요.

준비: 확정판결문, 집행문 부여 신청, 임대인 재산 정보(등기부등본 등)