전세 월세 전환 적정 전환율 분쟁 대응

주택임대차보호법 제7조의2는 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 전환율의 상한을 규정하고 있습니다.

• 법정 상한 — 전환율은 한국은행 기준금리 + 대통령령이 정한 비율(현재 2%) 이내여야 합니다. 2026년 4월 기준 한국은행 기준금리를 감안하면 전환율 상한은 약 4.75~5.0% 수준입니다.
• 계산 공식 — 월 차임 = (보증금 감소분 × 전환율) ÷ 12
• 상한 초과 시 — 법정 상한을 초과하는 전환율은 초과 부분이 무효이며, 세입자는 상한 이내의 월세만 지급하면 됩니다.
• 기준금리 변동 — 기준금리가 변동되면 전환율 상한도 함께 변동됩니다. 계약 시점의 기준금리를 기준으로 판단합니다.

핵심: 전환율 상한은 기준금리 + 2%이며, 이를 초과하는 월세를 요구하면 위법합니다.

적정 전환율은 법정 상한 이내에서, 시장 금리와 지역 시세를 반영하여 결정합니다.

• 계산 예시 — 보증금 3억 원에서 1억 원을 감소시키고 전환율 5%를 적용하면: 월 차임 = (1억 원 × 5%) ÷ 12 = 약 41.7만 원
• 시장 전환율 — 2026년 현재 서울 아파트 시장 전환율은 약 4~5%, 빌라·다세대는 5~6% 수준입니다. 법정 상한을 초과하는 경우가 많으므로 주의하세요.
• 전환율 비교 — 전세보증금 반환보증보험 보증료(0.1~0.4%), 전세 대출 금리(3~4%), 정기예금 금리(3~4%)와 비교하여 유불리를 판단합니다.
• 세금 고려 — 월세는 소득공제 대상(총급여 7천만 원 이하, 최대 17%)이므로, 세금 혜택을 감안하면 실질 부담이 줄어들 수 있습니다.

임대인이 법정 상한을 초과하는 전환율을 요구하면, 세입자는 이를 거부하고 법적으로 다툴 수 있습니다.

• 상한 초과 거부 — 법정 상한을 초과하는 전환율은 초과 부분이 무효이므로, 세입자는 상한 이내의 금액만 납부하면 됩니다.
• 내용증명 발송 — 임대인에게 내용증명으로 법정 상한 전환율을 안내하고, 적정 전환율로 재협의를 요청합니다.
• 주택임대차분쟁조정위원회 — 합의가 안 되면 대한법률구조공단 산하 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청합니다. 비용이 무료이며, 약 60일 이내에 결론이 나옵니다.
• 계약 갱신 거절 주의 — 전환율 분쟁 과정에서 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있으므로, 계약갱신청구권 행사 기한(만료 6개월~2개월 전)을 놓치지 마세요.

팁: 대한법률구조공단(132)에 전화하면 전환율 적법성에 대한 무료 상담을 받을 수 있습니다.

전월세 전환에 합의할 때는 전환율, 월세 금액, 보증금 변동, 계약 기간 등을 명확히 기재한 합의서를 작성해야 합니다.

• 합의서 필수 기재 — 전환 전 보증금, 전환 후 보증금, 월 차임, 전환율, 적용 시작일, 계약 잔여 기간을 명시합니다.
• 확정일자 재수령 — 보증금이 변경되면 변경 계약서에 대해 확정일자를 다시 받아야 우선변제권이 유지됩니다.
• 보증보험 재가입 — 보증금이 변경되면 기존 반환보증보험의 보증 금액도 변경해야 합니다. 보증기관에 변경 신청하세요.
• 증액 제한 확인 — 계약갱신청구권 행사 시 전월세 전환을 포함한 총 증액분이 5%를 초과할 수 없습니다(임대차보호법 제7조).

주의: 전환 합의서를 작성하지 않으면 나중에 전환 조건에 대한 분쟁이 발생할 수 있으므로, 반드시 서면으로 남기세요.