전세사기 피해 구제 타임라인

등기부등본에서 근저당 설정 금액, 가압류, 경매 개시 여부를 확인하고 즉시 경찰에 신고하세요

전세사기가 의심되면 가장 먼저 해당 부동산의 등기부등본을 발급받아 확인하세요. 인터넷등기소에서 700원에 발급 가능합니다. 근저당 설정 금액이 시가의 70~80%를 초과하거나, 전세금과 근저당을 합한 금액이 시가를 넘으면 전세사기 위험이 높습니다. 경매 개시 결정이 등기되어 있으면 이미 절차가 진행 중이므로 즉각적인 대응이 필요합니다. 또한 건축물대장에서 건물의 용도(주거용/비주거용)와 위반건축물 여부도 확인하세요.

피해가 확인되면 관할 경찰서에 사기 혐의로 고소하세요. 고소장에는 전세계약서, 송금 내역, 등기부등본, 집주인의 연락 회피 정황 등을 첨부합니다. 경찰 고소와 함께 주택도시보증공사(HUG)나 한국주택금융공사(HF) 전세보증보험에 가입되어 있다면 보증 사고 신고를 하세요. 보증보험에 가입되어 있지 않더라도 전세사기피해자지원특별법에 따른 구제를 받을 수 있으므로, 해당 특별법의 적용 대상인지 확인하는 것이 중요합니다. 국토교통부 전세피해지원센터(1533-8119)에 전화하면 초기 상담과 절차 안내를 받을 수 있습니다.

핵심: 등기부등본으로 근저당·경매 여부 확인 → 경찰 고소 + 보증보험 사고 신고 → 전세피해지원센터 상담

전세사기피해자지원특별법에 따른 구제를 받으려면 피해자 결정 신청서를 제출해야 합니다

전세사기피해자지원특별법(2023년 시행)은 전세사기 피해자를 위한 특별 구제 절차를 규정하고 있습니다. 이 법에 따른 구제를 받으려면 전세사기피해지원위원회에 피해자 결정 신청서를 제출해야 합니다. 신청 요건은 임대인이 다수의 주택에 대해 반복적으로 사기 행위를 한 경우, 보증금을 반환받지 못한 경우, 주거 안정이 위협받고 있는 경우 등입니다. 신청서에는 전세계약서, 등기부등본, 보증금 미반환 사실을 증명하는 서류, 경찰 고소 접수증 등을 첨부합니다.

위원회는 신청 접수 후 60일 이내에 피해자 여부를 결정합니다. 피해자로 결정되면 경·공매 유예, 우선매수권, 긴급 주거 지원, 보증금 반환 지원 등 특별법상 혜택을 받을 수 있습니다. 결정에 불복하면 이의신청이 가능합니다. 피해자 결정을 받지 못하더라도 일반 민사소송이나 임차권등기명령을 통해 보증금을 회수할 수 있으므로, 특별법 신청과 별도로 법적 조치를 병행하는 것이 안전합니다. LH 긴급 주거 지원(임시 거처 제공)도 피해자 결정과 연계되므로 신속하게 신청하세요.

핵심: 피해지원위원회에 60일 내 결정 — 피해자 인정 시 경·공매 유예·우선매수·주거 지원 가능

피해자로 결정되면 경매·공매 절차를 최대 1년 유예받거나, 우선매수권을 행사하여 해당 주택을 인수할 수 있습니다

전세사기 피해에서 가장 큰 위험은 주택이 경매로 넘어가면서 보증금을 제대로 배당받지 못하는 것입니다. 특별법에 따라 피해자로 결정되면 진행 중인 경매·공매 절차를 최대 1년간 유예받을 수 있습니다. 유예 기간 동안 임대인과의 협상이나 자금 마련을 할 수 있는 시간을 확보합니다. 유예 신청은 관할 법원(경매) 또는 한국자산관리공사(공매)에 하며, 피해자 결정서를 첨부해야 합니다.

더 나아가 피해자는 해당 주택에 대한 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 우선매수권이란 경매 낙찰가와 동일한 가격으로 본인이 해당 주택을 매수할 수 있는 권리입니다. 이를 통해 현재 거주하고 있는 주택을 본인 소유로 확보하면서 보증금을 사실상 회수하는 효과를 얻을 수 있습니다. 우선매수 시 대출 지원(전세사기 피해자 전용 저금리 대출) 프로그램도 활용할 수 있습니다. 한국주택금융공사와 주택도시기금에서 시중보다 낮은 금리(연 1~2%)의 전용 대출을 제공하므로 반드시 확인하세요.

핵심: 경·공매 최대 1년 유예 + 우선매수권으로 주택 인수 가능 — 저금리 전용 대출 활용

보증보험 청구, 민사소송, 배당 요구, 형사 합의 등 가능한 모든 경로를 동시에 진행해야 회수율이 높아집니다

보증금 회수는 단일 방법만으로는 한계가 있으므로 여러 경로를 병행하는 것이 효과적입니다. 첫째, 전세보증보험에 가입되어 있다면 HUG 또는 HF에 보증금 반환 보증 사고 접수 후 보험금을 수령합니다. 보험사가 보증금을 대신 지급한 뒤 임대인에게 구상권을 행사합니다. 둘째, 보증보험이 없다면 임대인을 상대로 보증금 반환 청구 민사소송을 제기합니다. 확정 판결 후 임대인의 재산(다른 부동산, 예금, 급여 등)에 강제집행합니다.

셋째, 주택이 경매로 진행되면 법원에 배당 요구를 하여 배당 절차에 참여합니다. 확정일자를 받은 임차인은 우선변제권이 있으므로 배당 순위에 따라 보증금을 회수할 수 있습니다. 소액임차인에 해당하면 최우선변제를 받을 수 있는데, 서울 기준 보증금 1억 6,500만 원 이하일 때 5,500만 원까지 최우선변제됩니다. 넷째, 형사 절차에서 임대인과 합의하여 보증금 일부를 돌려받는 것도 현실적인 방법입니다. 임대인이 형사처벌 감경을 위해 합의금을 제시하는 경우가 많으므로, 변호인과 상의하여 적정한 합의 조건을 협상하세요.

핵심: 보증보험 + 민사소송 + 배당 요구 + 형사 합의를 병행 — 소액임차인 최우선변제 확인 필수