전세사기 vs 전세보증금 미반환 차이

형법 제347조 사기죄는 계약 당시의 기망 의도를 처벌합니다

전세사기는 임대인이 계약 시점부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없었음에도 이를 숨기고 계약을 체결한 경우에 해당합니다. 핵심은 "계약 당시의 기망 의도"입니다. 이미 과다 채무 상태이거나 다른 세입자 보증금으로 돌려막기를 하고 있었다면 사기에 해당할 수 있습니다.

사기죄가 인정되면 10년 이하의 징역 또는 2,000만 원 이하의 벌금에 처해집니다. 형사 고소를 통해 수사가 시작되며, 구속 수사도 가능합니다.

핵심 구분: "계약할 때부터 속일 의도가 있었는가?"가 사기죄 성립의 관건입니다.

민법 제544조에 따른 채무불이행은 민사 문제입니다

임대인이 계약 당시에는 반환 의사와 능력이 있었으나 이후 경제적 사정 변동(집값 하락, 후속 세입자 미확보 등)으로 보증금을 돌려주지 못하는 경우입니다. 이는 형사상 사기가 아니라 민사상 채무불이행에 해당합니다.

이 경우 임대인을 형사 고소해도 "사기의 고의가 인정되지 않는다"는 이유로 불기소 처분될 가능성이 높습니다. 대신 민사소송(보증금반환청구)을 통해 해결해야 합니다.

핵심 구분: 계약 당시에는 정상적이었으나 이후 사정이 변한 경우 → 민사 해결이 원칙입니다.

계약 당시 임대인의 재정 상태와 기망 행위 유무가 핵심입니다

다음 항목에 해당하면 전세사기(형사)일 가능성이 높습니다: ①계약 당시 이미 근저당이 시세의 80% 이상, ②다수의 세입자에게 동시에 보증금 편취, ③임대인이 소유자가 아닌 사람(대리인·공인중개사가 주도), ④계약 직후 소유권 이전·추가 담보 설정.

반면, ①계약 당시에는 채무가 적정 수준이었고, ②이후 집값 하락이나 역전세로 반환이 어려워진 경우, ③임대인이 반환 의사를 표시하고 연락이 유지되는 경우에는 단순 미반환(민사)에 가까울 수 있습니다.

체크: 등기부등본상 계약 당시 권리관계, 임대인의 다른 부동산 보유 여부, 보증금 사용처를 확인하세요.

사기가 의심되면 형사+민사 병행, 단순 미반환이면 민사부터 진행하세요

전세사기(형사): 경찰서에 사기죄 고소장 접수 → 수사 → 검찰 송치 → 기소. 병행하여 전세사기피해자 인정 신청(특별법)과 민사소송도 진행합니다. 임대인 구속 시 합의 가능성이 높아지는 측면도 있습니다.

보증금 미반환(민사): 내용증명 발송 → 보증금반환청구소송 또는 지급명령 신청 → 확정판결 → 강제집행(부동산 경매, 채권 압류). 소액사건(3,000만 원 이하)은 1회 변론으로 종결되기도 합니다. 임차권등기명령을 통해 이사 후에도 대항력을 유지할 수 있습니다(민법 제544조, 주택임대차보호법 제3조의3).

전략: 사기 여부가 불분명하면 형사 고소와 민사소송을 동시에 진행하되, 변호사 상담으로 방향을 정하세요.