전세사기 신고 절차 총정리

신고 전에 증거를 체계적으로 확보해야 수사와 피해자 인정이 수월해집니다

가장 먼저 등기부등본(말소사항 포함)을 대법원 인터넷등기소에서 발급받으세요. 계약 당시와 현재의 권리관계 변동을 비교할 수 있어야 합니다. 특히 계약 이후에 추가된 근저당, 가압류, 소유권 이전 등이 핵심 증거가 됩니다.

임대차계약서, 보증금 송금 내역(계좌이체 확인서), 전입세대확인서, 확정일자 부여 확인서를 모두 준비하세요. 임대인과 주고받은 카카오톡 메시지, 문자, 통화 녹음도 보전해야 합니다. 형법 제347조(사기죄) 입증에는 임대인의 기망 행위를 뒷받침하는 자료가 필수입니다.

준비 체크리스트: 등기부등본(말소사항 포함), 임대차계약서, 보증금 이체 확인서, 전입세대확인서, 확정일자 확인서, 대화 기록 스크린샷

관할 경찰서 민원실 또는 사이버수사대에 사기죄(형법 제347조) 고소장을 제출하세요

고소장에는 피고소인(임대인) 인적사항, 사기 경위(계약 시점·보증금 금액·기망 행위), 증거 목록을 기재합니다. 임대인이 계약 당시 이미 과다 채무 상태였거나, 보증금을 돌려줄 의사·능력이 없었음을 보여주는 정황이 핵심입니다.

경찰서 방문이 어렵다면 경찰청 사이버수사국 온라인 신고(ecrm.police.go.kr)도 가능합니다. 다만 전세사기 전담 수사팀이 있는 관할서에 직접 접수하는 것이 수사 속도에 유리합니다. 고소장 접수 후에는 사건번호를 반드시 받아두세요.

핵심: 고소장 + 증거서류를 함께 제출하면 수사 착수가 빨라집니다. 사건번호를 메모해두세요.

「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따라 피해자 인정을 신청할 수 있습니다

피해자로 인정되면 경매 우선매수권, 긴급 주거지원, 공공임대 우선입주 등 다양한 지원을 받을 수 있습니다. 신청은 주소지 관할 주택도시보증공사(HUG) 또는 지자체 전세사기피해지원센터에서 합니다.

신청서에는 임대차계약서 사본, 등기부등본, 경찰 고소 접수증, 보증금 미반환 확인 자료를 첨부합니다. 피해자 인정 심의에는 통상 4~8주가 소요되며, 주택임대차보호법 제3조에 따른 대항력 요건(전입신고+확정일자)을 갖추고 있는지도 심사 기준에 포함됩니다.

피해자 인정 시 혜택: 경매 우선매수권, 긴급 주거지원(임시거처·이사비), 공공임대 우선입주, 법률구조 지원

형사 고소와 병행하여 민사 절차로 보증금 회수를 추진해야 합니다

임대인을 상대로 보증금반환청구소송을 제기하세요. 확정판결이나 지급명령을 받으면 임대인의 다른 재산에 대한 강제집행도 가능합니다. 소액사건(3,000만 원 이하)은 간이절차가 적용되어 비교적 빠르게 진행됩니다.

경매가 진행 중이라면 배당요구 종기일 이전에 배당요구서를 제출해야 합니다. 피해자로 인정된 경우 경매 우선매수권을 행사하여 감정가로 해당 주택을 매수할 수도 있습니다. 보증보험(HUG·SGI)에 가입된 경우에는 보험금 청구도 동시에 진행하세요.

핵심: 형사(사기 고소) + 민사(보증금반환 소송) + 피해자 인정(특별법 지원)을 병행하는 것이 가장 효과적입니다.