깡통전세 확인 방법과 계약 전 체크리스트

등기부등본 을구의 근저당과 갑구의 가등기·신탁을 확인하세요

대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 건물등기부등본을 발급받으세요(수수료 1,000원). 을구에서 근저당 설정 금액을 확인하고, 갑구에서 가등기, 가압류, 신탁 등기가 있는지 살펴보세요.

신탁 등기가 되어 있으면 소유권이 신탁사에 있으므로 신탁사의 동의 없이 체결된 임대차 계약은 보호받기 어렵습니다. 가등기가 있으면 소유권 이전 위험이 있습니다.

확인: 을구(근저당 금액), 갑구(가등기/가압류/신탁) — 인터넷등기소(iros.go.kr)

선순위 채권 + 보증금이 시세의 80%를 넘으면 위험합니다

국토교통부 실거래가 시스템(rt.molit.go.kr)과 KB부동산 시세에서 해당 주택의 현재 시세를 확인하세요. (선순위 근저당 금액 + 내 보증금)이 시세의 80%를 넘으면 깡통전세 위험이 높습니다.

근저당 채권최고액은 실제 대출금의 120~130% 수준으로 설정되는 경우가 많으므로, 실제 대출 잔액은 은행에 확인하는 것이 더 정확합니다. 시세가 하락할 가능성도 고려하세요.

기준: (근저당 + 보증금) ÷ 시세 ≥ 80% → 주의 필요 | 실거래가(rt.molit.go.kr)

보증보험 가입이 거절되면 그 자체가 위험 신호입니다

계약 전에 HUG(주택도시보증공사)와 SGI서울보증에 전세보증금 반환보증보험 가입이 가능한지 먼저 확인하세요. 보증 기관이 가입을 거절한다면 해당 물건의 위험도가 높다는 의미입니다.

보증보험에 가입하면 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때 보증 기관이 대신 지급하므로 가장 확실한 안전장치입니다. 보증 한도와 보증료도 미리 확인해두세요.

확인: HUG(1566-9009) / SGI서울보증 — 가입 거절 시 위험 물건일 가능성 높음

계약 전 가능한 한 확인해야 할 4가지 항목을 점검하세요

①등기부등본: 근저당·가등기·신탁·가압류 여부, 소유자와 임대인 일치 여부. ②시세 확인: 보증금이 시세의 70~80% 이하인지 확인. ③보증보험: HUG/SGI 가입 가능 여부 사전 확인. ④임대인 세금체납: 국세·지방세 완납증명서 요청(미납 시 보증금보다 세금이 우선 변제될 수 있음).

이 4가지를 모두 통과해야 안전한 전세 계약입니다. 하나라도 불안하면 계약을 재검토하세요.

체크리스트: ①등기부등본 ②시세 대비 비율 ③보증보험 가입 ④세금체납 확인