임차권등기명령 신청 절차와 비용

임대차가 종료되었고, 보증금을 반환받지 못한 경우에 신청할 수 있습니다

임차권등기명령의 핵심 요건은 두 가지입니다. 첫째, 임대차가 종료되어야 합니다. 계약기간 만료, 해지통고 후 기간 경과, 합의 해지 등이 해당합니다. 묵시적 갱신 상태에서 해지통고를 한 경우 통고 후 3개월이 지나면 임대차가 종료됩니다(주택임대차보호법 제6조의2). 둘째, 보증금의 전부 또는 일부를 반환받지 못한 상태여야 합니다.

주의할 점은 임대차 종료 전에는 신청할 수 없다는 것입니다. 계약기간이 아직 남아 있는 상태에서는 임차권등기명령을 신청할 수 없으므로, 계약 만료일 이후에 신청해야 합니다. 또한 보증금 전액을 이미 반환받았다면 신청 요건이 충족되지 않습니다.

핵심: 임대차 종료 + 보증금 미반환 = 임차권등기명령 신청 가능

신청서, 임대차계약서, 등기사항전부증명서 등 6가지 서류를 준비합니다

임차권등기명령 신청에 필요한 서류는 다음과 같습니다. (1) 임차권등기명령 신청서(법원 양식), (2) 임대차계약서 사본, (3) 주택의 등기사항전부증명서(최근 1개월 이내), (4) 주민등록초본(주소 변동 이력 포함), (5) 임대차 종료를 증명하는 서류(계약서상 종료일 또는 해지통고 내용증명 등), (6) 보증금 미반환을 증명하는 서류(내용증명, 문자메시지 등)입니다.

특히 등기사항전부증명서는 신청 시점에서 최신본이어야 하며, 주민등록초본에는 해당 주소로의 전입일과 변동 내역이 모두 나타나야 합니다. 서류가 미비하면 보정 명령이 나와 절차가 지연되므로 빠짐없이 준비하세요.

준비: 신청서 + 계약서 + 등기부등본 + 주민등록초본 + 종료 증명 + 미반환 증명

주택 소재지 관할 지방법원(또는 지원)에 신청합니다

임차권등기명령은 주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원·시군법원에 신청합니다. 방문 접수 또는 대한민국 법원 전자소송(ecourt.scourt.go.kr)을 통해 온라인으로도 신청 가능합니다. 신청 시 납부해야 할 비용은 인지대 1,000원과 송달료 약 5만 원입니다.

법원은 신청 요건을 심사한 후 보통 1~2주 내에 결정합니다. 요건이 충족되면 임차권등기명령이 발령되고, 법원이 직접 등기소에 촉탁하여 등기를 진행합니다. 임차인이 별도로 등기소에 갈 필요가 없습니다. 등기 촉탁에는 등록면허세 7,200원이 추가됩니다.

핵심: 관할 법원에 신청 → 1~2주 내 결정 → 법원이 등기 촉탁 — 총비용 약 6~7만 원

임차권등기가 완료되면 이사를 나가도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다

주택임대차보호법 제3조의3 제5항에 따라, 임차권등기가 마쳐지면 그때부터 대항력과 우선변제권이 발생합니다. 이미 대항력이 있던 임차인은 임차권등기 후 이사(전출)를 해도 기존의 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 새 집으로 전입신고를 하더라도 이전 주택에 대한 보증금 보호는 계속됩니다.

등기 완료 확인은 해당 주택의 등기사항전부증명서를 발급받아 을구란에 임차권등기가 기재되어 있는지 확인합니다. 대법원 2024다221455 판결에서도 확인된 바와 같이, 임차권등기명령 신청비용과 등기비용은 주택임대차보호법 제3조의3 제8항에 따라 임대인에게 청구할 수 있으며, 보증금반환채권에서 상계도 가능합니다.

핵심: 임차권등기 완료 → 이사 OK → 대항력 유지 — 비용은 임대인에게 청구 가능

임차권등기만으로는 보증금이 돌아오지 않으므로, 반환 절차를 적극적으로 진행해야 합니다

임차권등기는 이사를 해도 권리를 유지시켜주는 보전 조치이지, 보증금을 직접 돌려받는 절차가 아닙니다. 등기 완료 후에는 내용증명 발송 → 지급명령 신청 → 소송 제기 순서로 반환 절차를 진행해야 합니다. 보증금이 소액(5,000만 원 이하)이면 소액사건심판으로 빠르게 처리할 수 있습니다.

또한 임대인 소유의 주택에 대해 강제경매를 신청할 수도 있습니다. 판결을 받은 후 집행권원을 확보하면 해당 주택을 경매에 부쳐 보증금을 배당받을 수 있습니다. 이때 임차권등기가 되어 있으면 배당 순위에서 유리한 위치를 확보할 수 있습니다.

핵심: 임차권등기(보전) → 내용증명 → 지급명령/소송 → 강제집행 순서