깡통전세 확인하는 방법

(선순위 채권 + 내 보증금) > 주택 시세 = 깡통전세 → 보증금 회수 불가

전세사기 피해자 지원 특별법 제2조에 따르면, "깡통전세"란 보증금과 선순위 근저당·조세채권 등의 합이 주택의 매매가격 또는 경·공매 매각대금을 초과하는 상태입니다. 구체적으로 계산해보면: 시세 3억원 빌라에 근저당 채권최고액 2억원 + 보증금 1.5억원 = 합계 3.5억원 → 시세 초과 5천만원. 경매 시 근저당권자가 2억원을 먼저 가져가고, 낙찰가가 2.5억원이라면 임차인은 5천만원만 회수하고 1억원을 잃습니다.

최근 빈발하는 유형: 무자본 갭투자자가 전세보증금으로 잔금을 치르는 방식으로 빌라를 다수 매입 → 시세 하락으로 보증금 반환 불가 → 법인에 매도하고 잠적. 이런 물건은 등기부등본에 소유권 이전 이력이 빈번하고, 임대인이 법인인 경우가 많습니다.

핵심 공식: (채권최고액 + 내 보증금) ÷ 시세 = 위험 비율 | 70% 이하 안전, 100% 초과 깡통전세

인터넷등기소(iros.go.kr)에서 700원이면 즉시 확인할 수 있습니다

등기부등본 을구(乙區) 체크 3가지: ①근저당권 채권최고액 — 실제 대출금의 120~130%로 설정되지만, 안전을 위해 채권최고액 그대로 계산하세요. ②근저당권자 — 은행이 아닌 대부업체·개인이면 위험 신호입니다. ③전세권 설정 여부 — 선순위 전세권이 있으면 내 보증금 순위가 밀립니다.

등기부등본 갑구(甲區) 체크 2가지: ④가압류·압류·가처분 등기가 있으면 소유권 분쟁 중이므로 계약을 재검토하세요. ⑤신탁등기 여부 — 신탁법 제2조에 따라 수탁자(신탁회사)의 동의 없이 체결된 임대차는 제3자에게 효력을 주장할 수 없습니다. 소유권 이전 이력이 최근 2~3년 내 2회 이상이면 전세사기 다발 물건일 가능성이 높습니다.

핵심: 을구(채권최고액·근저당권자·전세권) + 갑구(가압류·신탁) = 5가지 체크포인트

안전 비율 = (채권최고액 + 보증금) ÷ 시세 → 70% 이하가 안전, 80% 이상 위험

시세 확인에 사용할 3개 사이트: ①국토교통부 실거래가(rt.molit.go.kr) — 같은 단지·동일 면적의 최근 6개월 매매가 확인. ②KB부동산 시세(kbland.kr) — 아파트는 정확하지만 빌라는 제공되지 않는 경우가 많음. ③부동산공시가격알리미(realtyprice.kr) — 빌라는 공시가격의 1.3~1.5배를 시세로 추정.

계산 예시: 시세 3억원, 채권최고액 1.5억원, 보증금 1억원이면 (1.5+1)÷3 = 83% → 위험. 빌라는 경매 낙찰가율이 아파트(70~80%)보다 낮아(50~60%) 60% 이하를 기준으로 잡는 것이 안전합니다. 2023년 주택임대차보호법 개정으로 임차인은 임대인에게 국세·지방세 체납 정보 열람을 요구할 수 있게 되었으므로, 계약 전에 반드시 요구하세요. 임대인이 거부하면 그 자체가 위험 신호입니다.

핵심: 실거래가 + KB시세 + 공시가격 3곳 비교 → 안전비율 70% 이하 확인 + 국세체납 조회 요구

HUG·SGI에서 가입 거절당하면 깡통전세 위험이 매우 높다는 뜻입니다

HUG(주택도시보증공사) 전세보증금 반환보증은 가입 심사 시 시세 대비 선순위 채권 비율을 검토합니다. 가입 조건: 보증금 수도권 7억원·지방 5억원 이하, 아파트는 시세의 100%, 비아파트는 시세의 100% 이내에서 보증 가능. HUG 홈페이지(khug.or.kr) "전세보증금반환보증 사전심사"에서 계약 전에 미리 심사받을 수 있습니다.

보증보험에 가입되면 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때 보증기관이 대위변제해줍니다. 보험료는 보증금의 연 0.128~0.154% 수준(보증금 2억원 기준 연 약 26만~31만원)으로 부담이 크지 않습니다. SGI서울보증(sgi.co.kr)도 유사한 상품이 있으니 HUG 가입이 안 되면 SGI도 확인하세요. 두 곳 모두 거절하면 그 물건은 피하는 것이 정답입니다.

핵심: HUG 사전심사 통과 = 안전 | HUG+SGI 모두 거절 = 깡통전세 위험 → 계약 포기 권고