전세사기 당했을 때 어디부터 해야 하나

전세사기 피해가 의심되면, 가장 먼저 부동산 등기부등본(등기사항전부증명서)을 확인해야 합니다. 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 700원에 즉시 발급받을 수 있습니다.

확인할 핵심 항목은 다음과 같습니다. 갑구(소유권): 현재 소유자가 계약 당시의 집주인과 동일한지 확인합니다. 소유권이 바뀌었다면 새 소유자에게 대항할 수 있는지 따져야 합니다. 을구(근저당·전세권): 근저당 설정 금액과 전세보증금을 합산하여 시세 대비 80%를 초과하면 깡통전세 위험이 높습니다.

추가로 국세·지방세 체납 여부를 확인하세요. 집주인의 세금 체납이 있으면 경매 시 세금이 먼저 변제되어 보증금 회수가 더 어려워집니다. 세무서에 임대인 미납 국세 열람을 신청할 수 있습니다(국세징수법 제109조).

핵심: 등기부등본의 근저당 금액 + 전세금 합계가 시세 80%를 넘으면 즉시 다음 단계로 이동하세요.

주택임대차보호법 제3조에 따르면, 주택의 인도(이사)와 주민등록(전입신고)을 마친 임차인은 다음 날부터 대항력을 갖습니다. 확정일자까지 받아야 우선변제권이 생깁니다.

아직 전입신고를 하지 않았다면 즉시 전입신고를 완료하세요. 확정일자는 동사무소(주민센터)에서 임대차계약서에 날인받으면 됩니다. 이미 전입신고와 확정일자가 되어 있다면 대항력과 우선변제권을 갖추고 있으므로, 경매 시 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있습니다.

소액임차인에 해당하는지도 확인하세요. 서울 기준 보증금 1억 6,500만 원 이하인 경우 최우선변제를 받을 수 있으며, 경매 배당 시 다른 채권자보다 먼저 5,500만 원까지 변제받을 수 있습니다(주택임대차보호법 제8조, 시행령 제10조).

핵심: 전입신고 + 확정일자 + 점유(거주)가 대항력의 3요소입니다. 이사 나가기 전까지 유지하세요.

주택임대차보호법 제3조의3에 따르면, 임대차 기간이 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

임차권등기명령의 최대 장점은 이사를 나가도 대항력과 우선변제권이 유지된다는 것입니다. 등기 없이 이사를 나가면 대항력을 잃게 되므로, 새 집으로 옮겨야 하는 상황이라면 반드시 임차권등기명령부터 신청하세요.

신청에 필요한 서류는 임대차계약서 사본, 주민등록등본, 건물등기사항전부증명서, 내용증명(보증금 반환 최고) 등입니다. 신청 후 통상 1~2주 내에 결정이 나옵니다. 비용은 등록면허세와 법원 수수료를 합해 약 3만~5만 원 수준입니다.

핵심: 이사 나가기 전에 반드시 임차권등기명령을 신청하세요. 대항력을 잃으면 보증금 회수가 극히 어려워집니다.

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(전세사기피해자법) 제2조에 따라, 일정 요건을 충족하면 전세사기 피해자로 인정받아 다양한 지원을 받을 수 있습니다.

피해자 인정 요건은 크게 세 가지입니다. 첫째, 임대인에 대한 사기 혐의가 인정될 것(수사기관의 수사 중이거나 기소된 경우). 둘째, 보증금을 반환받지 못한 상태일 것. 셋째, 긴급한 주거 안정이 필요할 것.

피해자로 인정되면 경매 유예, 우선 매수권, 긴급 주거 지원, 법률 상담 지원 등의 혜택을 받을 수 있습니다. 신청은 시·군·구청 전세사기 피해지원센터에서 합니다. 한국토지주택공사(LH)와 주택도시보증공사(HUG)에서도 상담을 받을 수 있습니다.

핵심: 전세사기피해자법 피해자 인정을 받으면 경매 유예, 우선 매수권 등 실질적인 지원을 받을 수 있습니다.

형법 제347조에 따라 전세사기는 사기죄에 해당하며, 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처합니다. 형사 고소와 민사소송을 동시에 진행하는 것이 가장 효과적인 전략입니다.

형사 고소: 관할 경찰서에 임대인을 사기죄로 고소합니다. 이중 근저당 설정, 허위 권리관계 고지, 전세금 반환 능력 없이 계약 체결 등의 기망 행위를 구체적으로 기재합니다. 동일 건물의 다른 피해자들과 함께 고소하면 수사가 신속하게 진행됩니다.

민사소송: 전세보증금 반환 청구소송을 제기합니다. 판결을 받은 후 임대인의 재산에 강제집행을 할 수 있습니다. 소송 전에 임대인의 다른 부동산이나 예금에 대해 가압류를 해두면 재산 도피를 방지할 수 있습니다.

핵심: 형사 고소로 임대인을 압박하면서, 민사소송과 가압류로 보증금 회수 경로를 동시에 확보하세요.