깡통전세 확인하는 방법과 대처법

선순위 채권과 보증금 합계가 집값 이상이면 깡통전세입니다

깡통전세란 건물에 설정된 선순위 채권(근저당 등)과 보증금을 합한 금액이 주택 시세 이상인 상태를 말합니다. 이 경우 집이 경매에 넘어가면 보증금을 전액 돌려받기 어렵습니다.

최근 집값 하락기에 깡통전세가 많이 발생하고 있습니다. 계약 당시에는 안전했더라도 입주 후 집값이 떨어지면 깡통전세가 될 수 있습니다.

핵심: 선순위 채권 + 보증금 ≥ 집값 → 깡통전세

등기부등본과 시세를 비교하면 알 수 있습니다

등기부등본 을구에서 근저당 설정 금액을 확인하세요. 근저당 채권최고액은 실제 대출금의 120~130% 수준으로 설정되는 경우가 많습니다.

국토교통부 실거래가 시스템(rt.molit.go.kr)과 KB부동산 시세로 현재 집값을 확인하세요. (근저당액 × 1.2~1.3) + 보증금이 시세를 넘으면 위험합니다.

준비: 등기부등본(을구), 실거래가 확인(rt.molit.go.kr), KB부동산 시세

보증보험 가입과 임대인 협의를 먼저 시도하세요

전세보증금 반환보증보험 가입을 시도하세요. 가입이 가능하면 가장 확실한 안전장치입니다. 임대인에게 근저당 축소를 요청하는 것도 방법입니다(법적 강제는 어렵지만 내용증명으로 기록을 남기세요).

상황이 심각하다면 계약 해지와 보증금 반환 청구를 검토해보세요. 이사를 결정했다면 임차권등기명령을 먼저 신청하여 대항력을 보전해두세요.

준비: 전세보증보험 가입 문의(HUG 1566-9009), 등기부등본

계약 전 등기부등본 확인은 필수입니다

계약 전에 반드시 등기부등본을 확인하고, 보증금이 시세의 70% 이하인지 확인하세요. 전세보증보험 가입 가능 여부를 사전에 확인하는 것도 좋은 방법입니다.

계약 후에는 전입신고와 확정일자를 즉시 완료하세요. 대법원 인터넷등기소에서 부동산 변동 알림 서비스를 신청해두면 등기 변동 시 문자로 알려줍니다.

준비: 등기부등본, 실거래가 확인, 전세보증보험 사전 문의