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전세사기 피해 신고·지원 준비 가이드

전세사기가 의심되는 상황일 때

📌 많이 찾는 상황

전세사기 경매에서 보증금을 돌려받을 수 있나요? →전세사기 피해자 지원은 어떻게 신청하나요? →깡통전세 확인하는 방법이 있나요? →

개요

전세사기는 임대인이 보증금을 편취할 목적으로 허위 정보를 제공하거나, 다수의 세입자에게 과도한 보증금을 받아 반환 능력이 없는 상태로 계약하는 범죄입니다. 2023년 전세사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법이 시행되어 피해자 인정, 경매 유예, 긴급 주거지원 등 다양한 제도가 마련되었습니다. 전세사기가 의심되면 등기부등본의 근저당 설정 여부, 임대인의 다주택 보유 현황, 시세 대비 보증금 비율 등을 먼저 확인해야 합니다. 깡통전세(보증금이 매매가의 80% 이상)의 경우 보증금 반환 위험이 높으므로 주의가 필요합니다. 피해가 확인되면 신속히 경찰 신고와 피해자 지원 신청을 병행하고, 임차권등기명령을 신청하여 대항력을 보전하는 것이 중요합니다. 공동 피해자가 있는 경우 법률구조공단의 무료 소송대리 등 집단 대응도 검토해보세요.

상황별 확인 포인트

🔴전세사기 피해가 의심됩니다

  • ✓등기부등본을 확인하여 근저당 설정액과 매매 시세를 비교해보세요
  • ✓임대인의 다른 물건에서도 비슷한 사례가 있는지 확인해보세요
  • ✓전세보증보험 가입 여부와 보증금 반환 가능성을 점검해보세요

🟡보증금을 돌려받지 못하고 있습니다

  • ✓임차권등기명령 신청으로 대항력을 보전했는지 확인해보세요
  • ✓내용증명을 발송하고 법적 청구 절차를 시작했는지 확인해보세요
  • ✓전세사기 피해자 지원 특별법 적용 대상인지 확인해보세요

🔵경매 통지를 받았습니다

  • ✓배당요구 종기일 이내에 배당요구 신청을 했는지 확인해보세요
  • ✓소액보증금 최우선변제 해당 여부를 확인해보세요
  • ✓전세사기 피해자 인정 신청으로 경매 유예를 요청할 수 있는지 확인해보세요

핵심 준비사항 5가지

1

등기부등본 분석

갑구(소유권), 을구(근저당, 전세권)를 꼼꼼히 확인해보세요. 근저당 설정액 + 보증금이 매매 시세를 초과하면 위험 신호입니다.

2

피해자 지원 신청

전세사기 피해자 지원 특별법에 따라 피해자 인정을 신청하면 경매 유예, 긴급 주거지원, 보증금 우선 변제 등의 혜택을 받을 수 있습니다.

3

임차권등기명령 신청

이사를 해야 하는데 보증금을 돌려받지 못한 경우, 임차권등기명령을 신청하면 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

4

형사 신고

사기 정황이 확인되면 경찰에 사기죄로 신고하세요. 임대인의 기망 행위(허위 시세 고지, 이중 계약 등)를 구체적으로 정리해보세요.

5

공동 대응 검토

같은 건물이나 같은 임대인의 다른 피해자가 있는지 확인하고, 법률구조공단 무료 소송대리 등 집단 대응 방법을 검토해보세요.

자주 묻는 질문

Q. 전세사기 피해자 지원은 어떻게 신청하나요?▼

관할 지자체에 피해자 인정 신청서를 제출합니다. 피해자로 인정되면 경매 유예, 긴급 주거지원, LH 매입 임대, 보증금 우선 변제 등의 지원을 받을 수 있습니다.

Q. 깡통전세란 무엇인가요?▼

보증금이 매매 시세의 80% 이상이거나, 근저당 설정액과 보증금의 합이 시세를 초과하는 경우를 말합니다. 보증금 반환 위험이 매우 높은 상태입니다.

Q. 임차권등기명령이란 무엇인가요?▼

보증금을 돌려받지 못한 채 이사해야 할 때 법원에 신청하는 제도입니다. 등기가 완료되면 이사 후에도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

Q. 전세보증보험에 가입하면 안전한가요?▼

전세보증보험은 보증금 반환 불능 시 보증기관이 대신 지급하는 보험입니다. 다만 가입 조건(보증금/시세 비율 등)이 있으므로 사전에 가입 가능 여부를 확인하세요.

Q. 경매가 진행되면 보증금을 잃나요?▼

대항력(전입신고 + 확정일자)을 갖추었다면 배당절차에서 보증금을 우선 변제받을 수 있습니다. 배당요구 종기일 이내에 반드시 배당요구를 해야 합니다.

Q. 전세사기 피해 시 형사고소가 가능한가요?▼

처음부터 보증금 반환 의사나 능력 없이 계약한 정황이 있으면 사기죄(형법 제347조)로 고소할 수 있습니다. 기망 행위의 구체적 증거가 필요합니다.

Q. 전세보증금 반환 소송 비용은 얼마인가요?▼

보증금 1억원 기준 인지대 약 50만원, 송달료 약 5만원이 소요됩니다. 법률구조공단에서 무료 소송대리를 지원받을 수 있는 경우도 있습니다.

Q. 다른 피해자가 있는지 어떻게 확인하나요?▼

같은 건물 등기부등본에서 다른 전세권 설정을 확인하거나, 온라인 전세사기 피해자 커뮤니티, 관할 지자체 피해 접수 현황 등을 통해 확인할 수 있습니다.

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전세보증금반환보증에 가입했는데 만기에 집주인이 보증금을 안 주고, HUG에 보증이행을 청구했더니 서류·요건 문제로 진행이 지연되거나 거절된다고 해요. 어떻게 해야 하나요? →계약갱신요구권으로 갱신된 전세에서 해지를 통지했는데, 3개월이 지나 만기가 됐는데도 집주인이 보증금을 안 돌려줘요. 깡통전세 같아 불안한데 어떻게 해야 하나요? →전세 사는 집이 새 집주인에게 팔렸는데, 새 집주인이 보증금을 못 주겠다고 하고 옛 집주인은 이미 넘어갔다고 발을 빼요. 누구에게 보증금을 청구해야 하나요? →보증금을 못 받은 채 사정상 이미 이사를 나와 짐을 뺐는데, 대항력이 사라졌다고 들었어요. 임차권등기를 하면 권리를 다시 살릴 수 있나요? →중개사 말만 믿고 계약했는데 알고 보니 선순위 보증금·근저당이 훨씬 많았어요. 중개사가 제대로 설명 안 한 건데 손해를 물을 수 있나요? →보증금을 못 받고 있는데 직장 때문에 전입신고를 옮기거나 비워둬야 할 상황이에요. 전입·점유를 함부로 바꾸면 우선변제권이 위험해지나요? →보증금을 못 받아 임차권등기명령을 신청하면서 등기 비용·신청 비용이 들었어요. 이 비용도 집주인에게 따로 청구해서 받아낼 수 있나요? →집값이 떨어져 보증금이 시세를 넘는 깡통전세가 됐는데 집주인이 보증금을 못 준대요. 전세보증금반환보증에 가입했었는데 HUG에 이행청구를 하면 되나요? →계약 후에 알고 보니 집이 신탁 부동산이라 진짜 소유자는 신탁회사였대요. 신탁회사 동의 없이 한 계약이라는데 보증금을 돌려받을 수 있나요? →살던 집이 매매돼 집주인이 바뀌었는데, 새 집주인이 '나는 보증금 받은 적 없으니 모른다'며 반환을 거부해요. 누구에게 보증금을 받아야 하나요? →집주인이 빌라 수십 채를 가진 다주택자였는데 보증금을 안 돌려줘요. HUG 보증·임차권등기·소송을 어떻게 진행하나요? →전대차로 들어왔는데 원임차인이 보증금을 가지고 잠적했어요. 임대인에게 직접 보증금을 청구할 수 있나요? →전세보증금반환보증보험에 가입돼 있는데 집주인이 보증금을 안 줘요. HUG 이행청구는 어떻게 진행하나요? →신축 오피스텔에 전세로 들어왔는데 시행사가 부도났다는 말이 돌고 보증금 반환이 막막해요. 임차권등기와 HUG 보증, 우선변제 같은 걸 어떤 순서로 진행해야 하나요? →집주인이라는 사람·중개인을 믿고 전세계약을 하고 보증금을 보냈는데, 알고 보니 진짜 소유자가 아니었어요. 사칭한 사람에게 당한 건데 보증금을 돌려받을 수 있나요? →살던 집이 경매에 넘어갔는데 보증금이 크지 않은 편이에요. 소액임차인 최우선변제로 일부라도 먼저 돌려받을 수 있다고 들었는데, 제가 대상이 되는지 어떻게 확인하나요? →다세대주택 집주인이 여러 채를 갭투자로 사들였다가 보증금을 못 돌려준다고 해요. 임차권등기, 대항력, 우선변제 같은 걸 어떤 순서로 챙겨야 보증금을 회수할 수 있을까요? →다가구주택에 전세로 들어왔는데 선순위 근저당과 다른 세입자 보증금이 집값을 넘는 깡통전세였어요. 중개사가 선순위가 얼마나 있는지 제대로 설명 안 해줬는데 책임을 물을 수 있나요? →중개사를 통해 전세계약을 했는데, 알고 보니 같은 집에 이중으로 계약이 돼 있었고 중개사가 다른 세입자 보증금이나 권리관계를 제대로 알려주지 않았어요. 중개사에게 책임을 물을 수 있나요? →신축빌라에 전세로 들어왔는데 시세가 부풀려진 깡통전세였고 경매까지 넘어갔어요. 보증기관이 채권을 넘겨받아 배당받았다는데, 보증금 잔액을 어떻게 회수해야 하나요? →집주인 행세를 한 사람과 전세계약을 했는데 알고 보니 진짜 소유자가 아니거나 임대권한이 없었어요. 이렇게 가짜 임대인과 한 계약도 대항력이 인정돼 보증금을 지킬 수 있나요? →전세계약을 하고 보니 집이 신탁회사 명의로 돼 있었고, 위탁자가 신탁회사 동의 없이 저와 계약을 했더라고요. 이런 신탁 부동산 무단 임대도 대항력이 인정돼 보증금을 지킬 수 있나요? →다가구주택에 전세로 들어왔는데 앞선 세입자들의 선순위 보증금이 많아 사실상 깡통전세였고 경매까지 넘어갔어요. 대항요건을 어떻게 유지하고 보증금을 어떤 순서로 회수해야 하는지 막막합니다. →공인중개사를 통해 다가구주택에 전세로 들어왔는데, 중개사가 선순위 보증금이 얼마인지 제대로 조사·설명하지 않아 경매에서 한 푼도 배당받지 못했어요. 중개사에게 책임을 물어 손해를 회복할 수 있나요? →근저당이 잡힌 사실을 제대로 고지받지 못하고 전세계약을 했고, 보증금을 못 받아 임차권등기명령까지 마쳤는데 시간이 오래 지났어요. 임차권등기를 해두면 보증금반환채권 시효가 자동으로 중단되는 건가요? →시세를 부풀린 신축빌라에 전세보증금이 매매가에 육박하게 들어왔는데 임대인이 보증금을 못 돌려주고 경매까지 넘어갔어요. 전입·확정일자는 갖췄는데 대항력을 어떻게 지키고 보증금을 어떤 순서로 회수해야 하는지 막막합니다. →전세 임대인이 보증금을 못 돌려준 채 개인파산으로 면책결정까지 받았는데, 저는 전입·확정일자로 우선변제권이 있어요. 임대인이 면책됐어도 우선변제권 있는 보증금은 따로 받을 수 있는지, 임대인에게 직접 청구할 수 있는지 막막합니다. →제 보증금반환채권을 금융기관이 양수해 경매에서 일부만 배당받았는데, 그 집을 낙찰받은 새 소유자가 임대차는 끝났다고 해요. 보증금 잔액을 다 받을 때까지 새 소유자에게 임대차 존속을 주장하며 대항할 수 있는지 막막합니다. →다가구주택에 전세로 들어와 전입·확정일자를 갖췄는데 보증금을 못 돌려받고 경매까지 넘어갔어요. 전입을 계속 유지해야 대항력이 지켜지는지, 이사나 소유권 변동이 생기면 권리가 어떻게 되는지, 보증금을 어떤 순서로 회수해야 하는지 막막합니다. →공인중개사가 다가구주택 전세를 중개하면서 선순위 보증금이 얼마나 있는지 제대로 조사·설명하지 않아, 나중에 경매에서 한 푼도 배당받지 못했어요. 중개사에게 손해배상이나 공제금을 물을 수 있는지, 어떤 순서로 정리해야 하는지 막막합니다. →임대인이 세금을 체납한 집에 전세로 들어왔다 보증금을 못 받아 임차권등기명령을 해뒀는데, 시간이 흐르고 세금 우선순위에 밀려 회수가 막막해요. 임차권등기를 해두면 소멸시효가 중단되는지, 보증금을 어떤 순서로 지켜야 하는지 막막합니다. →갭투자로 수십 채를 굴리던 임대인 집에 전세로 들어와 전입·확정일자를 갖췄는데 보증금을 못 받고 집이 경매로 넘어갔어요. 대항력으로 보호받아 보증금을 회수하려는데, 임차 목적이 거주가 아니라 회수처럼 보이면 대항력이 부정될 수도 있다고 들어 막막합니다. →위임장을 위조해 전세를 놓은 사기성 임대인에게 보증금을 떼였는데, 임대인이 파산·면책 결정을 받았어요. 확정일자·우선변제권이 있는 제 보증금반환채권도 면책으로 사라지는지, 어떤 순서로 회수해야 하는지 막막합니다. →전세보증금 반환보증에 가입하지 못한 채 보증금을 못 받았는데, 집이 경매로 넘어가 새 주인이 생겼어요. 전입을 유지하면 새 주인에게도 보증금을 주장할 수 있는지, 일부만 배당받아도 임대차 관계를 계속 주장할 수 있는지 막막합니다. →불법으로 주거용 개조된 오피스텔에 전세로 들어와 전입·확정일자를 갖췄는데, 사정상 그 집을 제가 매수해 소유권까지 갖게 됐어요. 그런데 임대인이 받은 전세대출 보증이 제 대항력·우선변제권 상실을 이유로 면책됐다는데, 제 보증금 권리는 어떻게 되는지 막막합니다. →공인중개사 중개로 다가구주택에 전세로 들어왔는데, 법인 임대인이 파산하고 집이 경매로 넘어가 선순위 임차인들이 다 받아가는 바람에 저는 한 푼도 못 받았어요. 중개사가 선순위 보증금이 얼마인지 제대로 확인·설명하지 않은 책임을 물을 수 있는지 막막합니다. →전세대출을 끼고 들어온 집에서 보증금을 못 받아 임차권등기명령을 받아두고 시간이 꽤 흘렀어요. 임차권등기를 해두면 시효가 멈춘 줄 알았는데, 그것만으로는 소멸시효가 중단되지 않는다는 말을 들었어요. 그렇다면 보증금반환채권 시효는 어떻게 지켜야 하는지 막막합니다. →다가구주택에 전세로 들어왔는데, 사실 그 계약이 보증금을 내고 거주하려던 게 아니라 임대인에게 빌려준 돈을 대항력 있는 임차인 지위로 회수하려는 목적이었던 다른 임차인들이 선순위로 잔뜩 끼어 있었어요. 이런 임차인도 대항력이 인정되는지, 제 보증금은 어떻게 되는지 막막합니다. →중개사를 통해 다세대주택 한 세대에 전세로 들어왔는데, 같은 건물의 다른 세대들까지 묶인 공동(근)저당이 잡혀 있었어요. 중개사는 그 다른 세대의 선순위나 임차인 보증금은 제대로 확인·설명해주지 않았고, 결국 경매에서 한 푼도 못 받았어요. 중개사 책임을 물을 수 있는지 막막합니다. →중개사를 끼고 매매와 임대차가 얽힌 집에 들어왔는데, 매수인이 제 보증금 반환채무를 떠안기로 하고 그만큼 매매대금에서 깎았다고 했어요. 그런데 그게 면책적 인수가 아니어서 기존 임대인도 여전히 책임이 있다는데, 중개사가 이런 법적 성격까지 설명했어야 하는 건지, 책임을 물을 수 있는지 막막합니다. →시세보다 싼 키머니 5천만원·월세 30만원 신축 빌라가 알고보니 무허가 위반건축물이었어요. 보증금 회수 가능한가요? →전세계약·전입신고 후 임대인이 동의 없이 근저당을 추가 설정했어요. 우선변제권이 위협받나요? →신축 오피스텔 관리비가 인근 시세 2배·내역 불투명, 임대인이 부풀리고 있는 정황이에요. 환급·고소 가능한가요? →중개수수료를 낸 공인중개사가 알고보니 영업정지·자격취소 상태였어요. 계약·중개수수료 환급 가능한가요? →전세 계약 때보다 집값·전세 시세가 크게 떨어졌고, 임대인이 새 세입자를 못 구했다며 만기에도 보증금을 못 돌려준다고 해요. →등기부에 신탁이 설정된 집인데 임대인이 제대로 알려주지 않고 전세계약을 했고, 알고 보니 신탁회사 동의 없는 계약이라 보증금 회수가 위태로워요. →임대인을 대리한다는 사람이 위조한 위임장·인감으로 전세계약을 하고 보증금을 가로챈 것 같은데, 실제 소유자는 계약을 모른다고 해요. →다가구 주택을 갭투자로 산 집주인이 집값이 빠지면서 보증금을 못 돌려주겠다는데, 같은 건물 다른 세입자들도 같은 상황이에요. 어떻게 해야 하나요? →집주인을 사칭한 사람이 위조한 신분증으로 전세계약을 하고 보증금을 가로챘어요. 실제 소유자는 계약을 전혀 몰랐다고 하는데 어떻게 해야 하나요? →전세계약 당시 중개사가 선순위 근저당에 대해 제대로 설명하지 않았고, 경매로 넘어가니 보증금이 후순위라 배당을 거의 못 받게 됐어요. →

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대표 사례

상황: 빌라 전세 계약 후 입주했으나 임대인이 잠적하고 근저당이 보증금 이상 설정된 상황

쟁점: 보증금 반환 불능이 확실하고 경매 절차가 임박한 경우

준비: 등기부등본 확인, 임차권등기명령 신청, 전세사기 피해자 인정 신청을 신속히 진행해보세요

상황: 같은 건물에 여러 세입자가 보증금 미반환 피해를 입고 있는 상황

쟁점: 공동 대응과 피해자 지원 제도 활용이 필요한 경우

준비: 피해자 모임을 구성하고 법률구조공단 무료 소송대리를 신청해보세요

이 정보는 법적 효력을 갖는 유권해석이 아닙니다. 정확한 법률 판단은 전문가 상담을 받으시기 바랍니다. 데이터 출처: 법제처

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