옥탑방 근린생활시설 보증금 보호

주택임대차보호법은 등기 용도가 아니라 "실제 주거 용도"로 사용하는지로 판단합니다.

• 주택임대차보호법 제2조 — "주거용 건물의 전부 또는 일부"가 적용 대상.
• 실질 사용 기준 — 등기상 상가여도 잠자고 취사하는 주거 사용이면 적용.
• 대항력 — 전입신고 + 인도(이사)로 발생, 같은 법 제3조.
• 옥탑방 — 무허가·불법 증축이라도 주거 사용이면 보호 대상.

핵심: 주택임대차보호법 적용은 등기보다 실제 사용으로 판단되니 전입신고·이사부터 반드시 하세요.

전입신고 + 확정일자(주택임대차보호법 제3조의2)로 우선변제권 확보가 핵심입니다.

• 확정일자 — 주민센터·인터넷등기소에서 임대차계약서에 확정일자 부여.
• 대항요건 + 확정일자 — 둘 다 갖춘 날 다음 날부터 우선변제권 발생.
• 최우선변제 — 소액임차인 기준 충족 시 일부 보증금은 최우선 변제.
• 다세대·다가구 — 같은 건물 다른 임차인의 선순위 여부 등기부로 확인.

계약 종료 후 보증금 미반환 시 임차권등기명령 → 보증금반환소송 + 강제집행 순서입니다.

• 임차권등기명령 — 주택임대차보호법 제3조의3, 이사 후에도 대항력·우선변제권 유지.
• 지급명령·소액심판 — 보증금 3억 이하면 소액심판으로 6개월 내 결정.
• 강제집행 — 임대인 다른 부동산·예금에 대한 압류·경매.
• 임차권등기 비용 — 인지·송달·등기 비용 청구 가능(같은 법 제3조의3 제8항).

팁: 옥탑방·근린생활시설은 경매 진행 시 후순위로 밀릴 위험이 크니 임차권등기를 빠르게 진행하세요.

불법 증축이라도 주거 사용 사실이 있으면 보호되지만, 이행강제금·철거 위험이 별도로 발생합니다.

• 주택임대차보호법 적용 — 무허가 옥탑·근생 위반이라도 임차인은 보호.
• 이행강제금 — 위반 사실은 임대인 책임, 임차인은 미통지 시 손해배상 청구 가능.
• 철거 명령 — 행정대집행으로 철거 시 임차인 손해는 임대인 책임.
• 계약 시 고지의무 — 임대인이 위반 사실 고지하지 않았으면 사기·기망 다툼 가능.

주의: 계약 전 건축물대장에서 "위반건축물" 표시 여부를 반드시 확인하세요.