전세 경매 우선변제 배당요구

임차인에게 두 가지 보증금 회수 수단이 있습니다.

• 확정일자 우선변제권 — 전입신고+확정일자 임차인, 배당순위에 따라 변제.
• 소액임차인 최우선변제권 — 경매 신청등기 전 전입+소액 기준 충족 시 일정액 선배당.
• 2024년 기준(서울) — 보증금 1억 6,500만 원 이하·최우선 5,500만 원.
• 근거 조항 — 주임법 제8조(최우선), 제3조의2(우선변제).

핵심: 두 권리는 중복 적용되지 않고 유리한 쪽 하나로 선택됩니다.

경매 통지 받은 즉시 아래 순서로 움직이세요.

1. 1단계 — 경매 사건 확인 — 법원경매정보 홈페이지에서 사건번호·배당요구 종기 확인.
2. 2단계 — 배당요구 신청 — 관할 법원 경매계에 배당요구서 제출(종기 내).
3. 3단계 — 필수 서류 첨부 — 임대차계약서 사본, 주민등록등본, 확정일자 부본.
4. 4단계 — 임차권등기 — 아직 안 됐으면 병행, 대항력 유지.
5. 5단계 — 배당기일 출석 — 배당표 확인, 이의 있으면 배당이의의 소 제기.

선순위부터 차례로 배당받는 구조입니다.

• 0순위 — 경매 비용(감정료·집행비).
• 1순위 — 소액임차인 최우선변제(주택가액의 1/2 범위).
• 2순위 — 당해세(해당 부동산 관련 국세·지방세).
• 3순위 — 확정일자·저당권 등 우선변제권(일자순).
• 4순위 — 일반 임금채권·기타 일반채권.

팁: 당해세 중 국세(상속세·증여세)가 많으면 임차인 우선변제권을 앞질러 받아갑니다(2023년 법개정으로 일부 후순위).

아래 실수가 배당 실패의 주 원인입니다.

• 배당요구 종기 도과 — 종기 하루 넘어도 배당 불가.
• 전출·이사 — 임차권등기 없이 이사 시 대항력 상실.
• 확정일자 없음 — 전입만 있고 확정일자 없으면 최우선만 가능.
• 증액 부분 — 증액 계약서 확정일자 별도 필요.
• 보증보험 중복 — HUG 수령 후 법원 배당 받으면 구상 문제 발생.

주의: 배당요구는 법원 신청 확정 시까지 유효하지 않고, 종기까지의 "도달"이 기준입니다.