전세 계약 중 집 매매 새 집주인 보증금

주택임대차보호법 제3조 제1항·제4항에 따라 대항력이 있어야 새 집주인에게 반환 청구 가능합니다.

• ① 전입신고 — 주민등록상 해당 주소 전입 완료(다음 날 0시부터 효력).
• ② 실제 점유 — 짐 이사·거주 개시, 비어 둔 상태면 대항력 불성립.
• ③ 매매 전 갖춤 — 매매계약·등기 시점 이전에 ①+② 완료 필수.
• ④ 확정일자 — 우선변제권까지 받으려면 계약서에 확정일자 부여.

핵심: 전입신고일+1일이 대항력 발생일입니다. 매매 등기일과 비교해 하루라도 빠르면 승계 대상.

양도인(이전 집주인)의 임대차 관련 권리·의무 전부가 양수인에게 이전됩니다.

• 보증금 반환 의무 — 이전 집주인 책임 면책, 새 집주인이 전액 반환.
• 계약 조건 승계 — 계약 기간·월세·특약 모두 그대로 유지.
• 임대차 존속 기간 — 기존 계약 종료일까지 임차인 지위 보장.
• 갱신요구권 — 계약갱신요구권(주임법 제6조의3)도 새 집주인에게 행사 가능.
• 예외 — 새 집주인이 실거주 목적이면 갱신 거절 가능(사유 소명 의무).

매매 사실을 인지한 뒤 14일 이내에 아래 5가지를 가능한 한 확보하세요.

1. 1단계 — 등기부등본 열람 — 새 소유자 이름·주소·매매대금 확인(인터넷등기소).
2. 2단계 — 이전 집주인 연락처 보관 — 승계 거절 분쟁 시 증인 역할.
3. 3단계 — 새 집주인 서면 통지 — 계약 조건·보증금·잔여 기간 내용증명 발송.
4. 4단계 — 대항력 증빙 — 주민등록등본·전입신고일·확정일자 스캔 보관.
5. 5단계 — 보증금 반환 예정일 확인 — 계약 종료 시점 공식 문서로 확인.

팁: 새 집주인이 근저당·대출을 설정할 수 있으므로, 매매 직후 등기부 재확인이 중요합니다.

"이전 집주인한테 받으라"는 주장은 법적 근거 없는 위법한 거절입니다.

• 내용증명 발송 — 주임법 제3조 제4항 인용, 7일 기한 반환 요구.
• 지급명령 신청 — 2~4주 내 결정, 인지대 절감.
• 보증금 반환소송 — 승소 시 연 12% 지연이자(소송촉진법).
• 임차권등기명령 — 이사 가도 대항력·우선변제권 유지.
• HUG 보증보험 — 가입자라면 보험으로 먼저 수령, HUG가 새 집주인에게 구상.

주의: 새 집주인이 실거주 목적 갱신 거절 주장 시 실제 입주 여부를 2년간 모니터링할 수 있습니다. 허위면 손해배상 청구.