묵시적 갱신 해지

임대인이 계약 종료 6개월 ~ 2개월 전 사이 갱신 거절·조건 변경 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신이 성립합니다.

• 통지 없음 — 6개월~2개월 전 통지 미이행 시 자동 갱신.
• 동일 조건 — 전세금·월세·기간(2년)이 이전과 동일.
• 갱신 거절 사유 제한 — 임대인의 실거주 등 정당 사유 없이는 거절 불가.
• 계약갱신요구권과 구별 — 갱신요구권(1회)과 별개, 자동 갱신은 횟수 제한 없음.

핵심: "말 한 마디 없이" 지나갔다면 갱신된 것으로 간주됩니다. 임차인에게 유리한 제도입니다.

주임법 제6조의2는 묵시적으로 갱신된 계약의 해지권을 임차인에게만 부여합니다.

• 해지 통지 — 임차인이 임대인에게 서면(내용증명) 해지 통지.
• 효력 발생 — 통지 도달일로부터 3개월 경과 시 해지 효력.
• 임대인 해지권 없음 — 임대인은 묵시적 갱신 계약을 임의 해지 불가.
• 위약금 없음 — 중도 해지 시 위약금·복비 부담 없음.

해지 의사는 도달 증명이 필수이므로 내용증명·등기 우편으로 통지합니다.

• 1단계 — 해지 의사 결정 — 이사 일정·보증금 회수 일정 확인.
• 2단계 — 내용증명 발송 — 임대인 주소로 해지 통지서 발송.
• 3단계 — 도달 확인 — 내용증명 배달증명으로 도달일 확정.
• 4단계 — 3개월 경과 — 도달일로부터 3개월 후 계약 해지 효력 발생, 보증금 반환 청구.

팁: 문자·카톡 통지도 유효하지만, 분쟁 대비해 내용증명 우편이 가장 안전합니다.

해지 효력일 = 이사일 = 보증금 반환일이 일치하지 않을 때 임차권등기·보증금 반환 소송으로 대응합니다.

• 이사와 반환 동시이행 — 원칙적으로 보증금 반환과 점유 이전은 동시이행.
• 임차권등기명령 — 이사 후에도 미반환 시 대항력 유지 위해 즉시 신청.
• 보증금 반환 소송 — 내용증명 후 3개월 경과해도 미반환 시 소송 진행.
• 지연손해금 — 반환 지연 시 연 5~12% 이자 청구 가능.

주의: 보증금을 받기 전에 먼저 이사 나가면 대항력·우선변제권을 잃을 수 있습니다.