전세 사기 의심 징후 자가진단

시세 대비 70% 이하의 저렴한 전세는 사기 가능성을 의심해야 합니다

전세 사기범들은 피해자를 유인하기 위해 시세보다 20~30% 이상 저렴한 보증금을 제시합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 KB부동산에서 주변 시세를 반드시 비교하세요.

"급매라서 싸다", "곧 올릴 거니까 지금이 기회"라는 말로 계약을 서두르면 더욱 주의하세요. 정상적인 전세라면 집주인이 일방적으로 가격을 낮출 이유가 없습니다.

체크 1: 시세 대비 보증금이 70% 이하 → 실거래가 공개시스템에서 비교 확인

등기부등본 을구에 근저당이 과도하게 설정되어 있으면 보증금 반환이 불가능합니다

대법원 인터넷등기소에서 등기부등본을 발급받아 을구(소유권 이외의 권리)를 확인하세요. 근저당 설정액과 전세보증금을 합산한 금액이 매매시세의 70~80%를 초과하면 보증금 회수가 어려울 수 있습니다.

가압류, 압류, 가처분 기재도 반드시 확인하세요. 이런 기재가 있으면 집주인의 재정 상태가 불안하다는 의미이며, 경매로 넘어갈 가능성이 높습니다.

체크 2: 근저당+보증금 합산 > 매매시세 70~80% → 보증금 미회수 위험

국세·지방세 체납이 있으면 보증금보다 세금이 우선 변제될 수 있습니다

2023년 4월부터 임대인의 미납 국세 열람이 가능해졌습니다. 계약 전 세무서에서 임대인의 국세 체납 여부를 열람 신청하세요. 지방세는 위택스에서 확인 가능합니다.

소액임차보증금 최우선변제를 받더라도 당해세(해당 부동산에 부과된 세금)가 우선하므로 체납액이 크면 보증금 반환이 어려울 수 있습니다.

체크 3: 세무서 국세 체납 열람 + 위택스 지방세 확인 → 체납 있으면 계약 재고

집주인 본인이 아닌 대리인과 계약할 때는 위임장 진위를 반드시 확인하세요

전세 사기의 대표적 수법 중 하나가 가짜 위임장으로 집주인을 사칭하는 것입니다. 대리계약 시 집주인의 인감증명서(3개월 이내 발급)와 위임장 원본, 대리인 신분증을 반드시 대조하세요.

가능하면 집주인에게 직접 전화하여 위임 사실을 확인하고, 통화 내용을 녹음해두세요. 집주인 확인이 불가능하면 계약을 보류하는 것이 안전합니다.

체크 4: 위임장+인감증명서 확인 → 집주인 직접 통화 확인 → 불가 시 계약 보류

주택임대차보호법에 따라 전입신고와 확정일자가 있어야 대항력과 우선변제권을 갖습니다

계약 당일 전입신고와 확정일자를 동시에 받아야 합니다. 특히 잔금일에 전입신고를 해야 다음 날 0시부터 대항력이 생기므로, 잔금 지급과 동시에 전입신고하세요.

전세보증보험(HUG, SGI 등) 가입 가능 여부도 반드시 확인하세요. 보험 가입이 안 되는 주택은 그만큼 위험 요소가 크다는 의미입니다. 가입 불가 사유가 근저당 과다, 다주택자 물건, 위반건축물 등이면 계약을 재고하세요.

체크 5~7: 전입신고+확정일자 즉시 / 전세보증보험 가입 가능 여부 / 위반건축물 확인