전세 사기 의심 징후 자가진단

시세 대비 70% 이하의 저렴한 전세는 사기 가능성을 의심해야 합니다

전세 사기범들은 피해자를 유인하기 위해 시세보다 20~30% 이상 저렴한 보증금을 제시합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 KB부동산에서 주변 시세를 가능한 한 비교하세요.

"급매라서 싸다", "곧 올릴 거니까 지금이 기회"라는 말로 계약을 서두르면 더욱 주의하세요. 정상적인 전세라면 집주인이 일방적으로 가격을 낮출 이유가 없습니다.

체크 1: 시세 대비 보증금이 70% 이하 → 실거래가 공개시스템에서 비교 확인

등기부등본 을구에 근저당이 과도하게 설정되어 있으면 보증금 반환이 불가능합니다

대법원 인터넷등기소에서 등기부등본을 발급받아 을구(소유권 이외의 권리)를 확인하세요. 근저당 설정액과 전세보증금을 합산한 금액이 매매시세의 70~80%를 초과하면 보증금 회수가 어려울 수 있습니다.

가압류, 압류, 가처분 기재도 가능한 한 확인하세요. 이런 기재가 있으면 집주인의 재정 상태가 불안하다는 의미이며, 경매로 넘어갈 가능성이 높습니다.

체크 2: 근저당+보증금 합산 > 매매시세 70~80% → 보증금 미회수 위험

국세·지방세 체납이 있으면 보증금보다 세금이 우선 변제될 수 있습니다

2023년 4월부터 임대인의 미납 국세 열람이 가능해졌습니다. 계약 전 세무서에서 임대인의 국세 체납 여부를 열람 신청하세요. 지방세는 위택스에서 확인 가능합니다.

소액임차보증금 최우선변제를 받더라도 당해세(해당 부동산에 부과된 세금)가 우선하므로 체납액이 크면 보증금 반환이 어려울 수 있습니다.

체크 3: 세무서 국세 체납 열람 + 위택스 지방세 확인 → 체납 있으면 계약 재고

집주인 본인이 아닌 대리인과 계약할 때는 위임장 진위를 가능한 한 확인하세요

전세 사기의 대표적 수법 중 하나가 가짜 위임장으로 집주인을 사칭하는 것입니다. 대리계약 시 집주인의 인감증명서(3개월 이내 발급)와 위임장 원본, 대리인 신분증을 가능한 한 대조하세요.

가능하면 집주인에게 직접 전화하여 위임 사실을 확인하고, 통화 내용을 녹음해두세요. 집주인 확인이 불가능하면 계약을 보류하는 것이 안전합니다.

체크 4: 위임장+인감증명서 확인 → 집주인 직접 통화 확인 → 불가 시 계약 보류

주택임대차보호법에 따라 전입신고와 확정일자가 있어야 대항력과 우선변제권을 갖습니다

계약 당일 전입신고와 확정일자를 동시에 받아야 합니다. 특히 잔금일에 전입신고를 해야 다음 날 0시부터 대항력이 생기므로, 잔금 지급과 동시에 전입신고하세요.

전세보증보험(HUG, SGI 등) 가입 가능 여부도 가능한 한 확인하세요. 보험 가입이 안 되는 주택은 그만큼 위험 요소가 크다는 의미입니다. 가입 불가 사유가 근저당 과다, 다주택자 물건, 위반건축물 등이면 계약을 재고하세요.

체크 5~7: 전입신고+확정일자 즉시 / 전세보증보험 가입 가능 여부 / 위반건축물 확인