전세 계약 만료 후 보증금 돌려받는 절차

서면으로 반환 요청 기록을 남기는 것이 첫 단계입니다

전세 계약이 만료되면 임대인은 보증금을 반환할 의무가 있습니다. 전화나 문자로 여러 번 요청해도 응하지 않는다면 우체국 내용증명을 보내세요. 내용증명에는 계약 체결일, 보증금 액수, 계약 종료일, 반환 기한(수령일로부터 7~14일)을 명시합니다.

내용증명 자체에 법적 강제력은 없지만, 이후 소송에서 "임차인이 반환을 요청한 시점"을 입증하는 핵심 증거가 됩니다. 같은 문서를 3부 작성하여 1부는 본인 보관, 1부는 우체국 보관, 1부는 임대인에게 발송합니다. 배달증명도 함께 신청하세요.

준비: 임대차계약서 사본, 보증금 액수, 계약 만료일, 임대인 주소

전입신고를 옮기면 대항력이 사라질 수 있습니다

새 집으로 이사하면서 전입신고를 옮기면 기존 주택에 대한 대항력과 우선변제권이 소멸됩니다. 이를 방지하려면 이사 전에 임차권등기명령을 신청하세요(주택임대차보호법 제3조의3). 임차주택 소재지 관할 법원에 신청하면 임대인 동의 없이도 법원 결정만으로 등기가 이루어집니다.

결정까지 보통 1~2주 소요됩니다. 등기가 완료된 후 이사하면 기존의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 신청 비용은 인지대 2,000원과 등록면허세 정도로 부담이 적습니다.

준비: 임대차계약서 사본, 주민등록등본, 건물등기부등본, 계약 종료 증빙

HUG·SGI서울보증 등 보증기관이 대신 지급합니다

주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증의 전세보증금 반환보증보험에 가입했다면, 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때 보증기관에 보증금 지급을 청구할 수 있습니다. 보증 사고 접수 후 보통 1~2개월 내에 보증기관이 보증금을 대신 지급합니다.

청구 시 필요한 서류는 보증서, 임대차계약서, 내용증명 발송 증빙, 계약 만료 확인 서류 등입니다. 보증기관이 대위변제한 후에는 보증기관이 임대인에게 구상권을 행사합니다.

준비: 보증서, 임대차계약서, 내용증명 발송 증빙, 보증 사고 접수 신청서

지급명령은 비용이 적고 빠른 법적 절차입니다

보증보험에 가입하지 않은 경우, 법원에 지급명령을 신청하세요. 지급명령은 서면심리만으로 진행되며, 인지대가 소송의 10분의 1 수준입니다. 임대인이 2주 내에 이의를 제기하지 않으면 확정판결과 동일한 효력이 생깁니다.

이의가 제기되면 통상 소송으로 전환됩니다. 확정 판결 후에도 임대인이 지급하지 않으면 강제집행(부동산 경매, 예금 압류)을 진행할 수 있습니다. 소송 전 가압류를 신청하여 임대인의 재산 처분을 막아두는 것도 검토하세요.

준비: 대법원 전자소송(ecfs.scourt.go.kr)에서 온라인 신청 가능