전세 중개사 확인의무 위반 배상

중개사는 단순히 등기부 내용을 전달하는 것으로 끝나지 않고, 권리관계를 적극적으로 조사·확인해야 합니다.

• 등기부 확인 — 근저당권, 가압류, 전세권 등 등기부상 권리관계를 확인하고 설명해야 합니다.
• 선순위 임대차 확인 — 다가구주택의 경우 다른 세입자의 보증금 총액, 임대차 시기를 임대인에게 자료를 요구하여 확인해야 합니다.
• 자료 미제공 시 대응 — 임대인이 자료 제공을 거부하더라도, 건물 규모와 세대수, 인근 시세로 선순위 보증금 규모를 추산하여 임차인에게 설명해야 합니다.
• 중개대상물 확인·설명서 — 확인 결과를 서면으로 작성하여 교부할 의무가 있습니다(공인중개사법 제25조).

핵심: "선순위 다수 있음을 구두로 설명했다"는 정도로는 의무를 다한 것이 아닙니다. 구체적인 금액 추산까지 해야 합니다.

중개사의 의무 위반이 인정되면 공인중개사법 제30조에 따라 배상을 청구합니다.

• 배상 의무자 — 개업공인중개사 본인과 중개사무소가 가입한 공제(보증보험)에서 배상받을 수 있습니다.
• 공제 한도 — 개인 중개사무소의 경우 보증금액이 1억원인 경우가 많습니다. 법인은 더 높을 수 있습니다.
• 청구 절차 — 내용증명으로 손해배상을 청구하고, 합의가 안 되면 소송을 제기합니다. 공제기관(한국공인중개사협회 공제기금)에 직접 청구도 가능합니다.
• 인과관계 입증 — "선순위 채권 현황을 알았다면 계약하지 않았을 것"이라는 점을 입증해야 합니다.

중개사의 의무 위반을 입증하려면 계약 당시의 서류와 기록이 핵심입니다.

• 중개대상물 확인·설명서 — 계약 시 교부받은 원본을 보관하세요. 선순위 임대차에 대한 기재 내용이 핵심 증거입니다.
• 계약 당시 등기부등본 — 계약일 기준 등기부를 발급받아 보관합니다. 근저당 설정 현황을 확인할 수 있습니다.
• 문자·카톡 기록 — 중개사와 나눈 대화에서 "안전하다", "깡통 아니다" 등의 발언이 있으면 캡처해 두세요.
• 피해액 산정 자료 — 보증금 중 미회수 금액, 이사비용, 정신적 손해 등을 정리합니다.
• 감정 자료 — 건물의 시가감정 결과가 있으면 "보증금 회수 불가능"을 입증하기 쉽습니다.

주의: 중개대상물 확인·설명서를 분실한 경우, 중개사무소에 사본 교부를 요청하거나 관할 시·군·구청에서 보관 자료를 확인할 수 있습니다.