보증금 분할반환 합의

합의서 한 장이 보증금을 좌우하니 다음 5가지를 반드시 명시하세요.

1. 1단계 — 잔여 보증금 정확한 액수 — 차임·관리비 정산 후 미반환 금액 확정.
2. 2단계 — 분할 일정·금액 — 회차별 지급일·금액 표 형식으로 명시, 1회 미지급 시 즉시 잔액 일시 청구권 명시.
3. 3단계 — 지연이자 약정 — 보증금 미반환 지연이자 연 5~12% 약정(상사 또는 약정 이율).
4. 4단계 — 임차권등기 유지 — 합의 중에도 임차권등기명령 유지·신규 신청 가능.
5. 5단계 — 인감증명·공증 — 합의서에 임대인 인감날인·공증 권고, 강제집행 시 즉시 활용.

분할반환 약속만 믿고 임차권등기를 말소하면 우선변제권이 사라집니다.

• 등기 유지의 의미 — 다른 채권자·경매 시에도 우선변제권 보호.
• 말소 시기 — 보증금 전액 회수 + 통장 입금 확인 후 즉시 말소.
• 등기 신청 시점 — 점유 상실 전 또는 후 모두 가능, 빨리 할수록 안전.
• 비용 — 임대인 부담 청구 가능(주택임대차보호법 제3조의3 제8항).

보증금 미반환 시 임대차 종료일 다음 날부터 지연이자가 발생합니다.

• 법정이율 — 일반 민사 연 5%(민법 제379조), 상사 연 6%(상법 제54조).
• 약정이율 — 합의서에 연 12% 등 약정 시 우선 적용.
• 소송 후 지연손해금 — 소촉법상 연 12% 적용(소장 송달 다음 날부터).
• 분할 미이행 시 — "1회라도 지연 시 잔액 전액 즉시 청구"(기한이익 상실) 조항 필수.

팁: 분할기간이 6개월 이상이면 지연이자만 수십만 원이 추가되니 약정이율을 높게 설정하세요.

분할 약속을 어길 때 즉시 집행할 수 있는 권원을 확보해야 합니다.

• 공정증서 — 공증사무소에서 "강제집행 인낙" 문구 포함 공증 시 즉시 집행권원.
• 지급명령 — 합의서·임대차계약서·등기부 첨부, 2~4주 내 결정.
• 가압류 — 임대인 다른 부동산·예금에 가압류, 자금 이탈 차단.
• 경매 신청 — 임차권등기로 우선변제권 확보 후 임대인 부동산 경매 신청.

주의: 합의서만 있고 공정증서가 없으면 별도 소송이 필요해 시간이 더 걸립니다.