전세 월세 전환 보증금 반환

주택임대차보호법 제7조의2는 전세→월세 전환율의 법정 상한을 규정합니다.

• ① 상한 공식 — (한국은행 기준금리 + 대통령령 비율) 또는 연 10% 중 낮은 금액.
• ② 현재 기준 — 2026년 기준 기준금리 약 3.0% + 2%p = 연 5.0% 수준이 상한.
• ③ 예시 계산 — 보증금 1억 원 전환 시 월 41.6만 원(1억×5%÷12) 이상은 무효.
• ④ 초과 지급분 — 임차인은 임대인에게 부당이득반환청구 가능.

핵심: 임대인이 "시세"를 근거로 상한을 넘기려 해도 법정 전환율이 우선합니다. 월세 계산서에 반드시 상한 확인.

전환 차액은 전환 합의일 또는 잔금 처리 시점에 즉시 반환받는 것이 원칙입니다.

• 합의서 필수 기재 — 전환 대상 금액·월세 환산액·반환 기일·지연 시 이자율.
• 계좌이체 원칙 — 현금 수령 금지, 반드시 임차인 명의 계좌로 입금.
• 지연 시 이자 — 상법상 연 6% 또는 약정 이자, 소송 시 연 12%(소송촉진법) 적용.
• 세무서 신고 — 월세 전환 후 확정일자 재발급, 월세 세액공제 자격 유지.
• 보증금 잔액 — 잔여 보증금도 임대인 대출·근저당 설정 여부 재확인.

전환 합의 후 30일이 지나도 반환되지 않으면 법적 절차로 전환하세요.

1. 1단계 — 내용증명 — 반환 기일·금액·지연이자·소송 예고 명시, 7일 기한.
2. 2단계 — 지급명령 — 전자소송 신청, 2~4주 내 결정, 비용 인지대의 1/10.
3. 3단계 — 보증금 반환소송 — 이의 제기 시 민사소송 전환, 평균 4~8개월.
4. 4단계 — 강제집행 — 승소 후 임대인 통장·부동산 압류, 추심.
5. 병행 수단 — 임차권등기명령으로 대항력·우선변제권 유지하며 이사 가능.

팁: 임차권등기가 완료되면 이사 후에도 대항력이 유지되므로, 새 집 이사 계획이 있다면 등기부터 챙기세요.

월세 전환 후 임차인이 차임을 연체하면 임대인은 보증금에서 공제를 주장할 수 있습니다.

• 원칙적 상계 가능 — 임대차 종료 시 연체 차임은 보증금에서 당연 공제.
• 소멸시효 쟁점 — 3년이 지난 연체 차임은 시효 완성, 상계 주장 제한 가능.
• 공제 계산 순서 — 원칙적으로 오래된 연체부터 공제, 약정 있으면 약정 우선.
• 지연이자 포함 — 공제 시 연체료·관리비도 함께 반영됨.

주의: 연체 기간과 금액을 정확히 기록해 두면 과다 공제를 막을 수 있습니다. 카톡·통장 이체 내역 모두 보존.