경매 소액임차인 최우선변제

보증금 기준·인도·전입신고·대항요건 시점까지 전부 갖춰야 합니다.

• 보증금 상한 — 지역별로 서울 1.65억, 수도권 과밀 1.45억 등 기준(시기별 변동).
• 주택의 인도 — 실제 점유·열쇠 인수 상태.
• 전입신고 — 주민등록 이전, 배당요구 종기 전까지.
• 최선순위 담보설정 전 대항요건 — 저당권보다 앞서 인도·전입 갖추면 최우선변제 가능.

핵심: "저당권 설정 시점"보다 앞서 전입·점유가 있어야 합니다. 하루 차이로 권리 순위가 바뀝니다.

경매개시결정문 수령 → 배당요구 종기 확인 → 서류 제출이 핵심.

1. 1단계 — 경매 현황 확인 — 법원경매정보, 사건번호·배당요구 종기일 체크.
2. 2단계 — 임대차관계 증빙 — 계약서·확정일자·전입신고 이력.
3. 3단계 — 배당요구 신청서 제출 — 종기 전 법원에 서면 제출.
4. 4단계 — 우선변제금 계산 — 지역별 한도액 + 지분 안분 여부.
5. 5단계 — 배당기일 출석·이의 — 배당표 확인, 부당 시 이의신청.

계약 시점이 아니라 "저당권 설정 시점" 기준 법령이 적용됩니다.

• 서울 — 보증금 1.65억 이하, 우선변제 5,500만 원(기준일 기준, 변동 주의).
• 수도권 과밀 — 보증금 1.45억 이하, 4,800만 원 수준.
• 광역시 — 보증금 8,500만 원 이하, 2,800만 원 수준.
• 그 외 지역 — 7,500만 원 이하, 2,500만 원 수준.

팁: 동일 주택 여러 임차인은 지분·면적 기준으로 안분되므로 본인이 예상한 액수보다 줄어들 수 있습니다.

저당권보다 늦은 전입·쪼개기 전세는 최우선변제를 받기 어렵습니다.

• 사후 전입 — 저당권 설정 후 전입하면 일반채권자 순위.
• 쪼개기 계약 — 보증금을 나눠 소액임차로 꾸민 경우 탈법적 목적 판단.
• 상가와 차이 — 상가는 별도 법령·한도 적용.
• 전세권 설정 — 전세권이 따로 있으면 기준이 달라지므로 구분 필요.

주의: "배당요구 종기"를 하루만 놓쳐도 최우선변제는 사라지므로 경매개시결정문을 받는 즉시 확인하세요.