전세 월세 전환 세입자 권리

계약 기간 중 임대인이 일방적으로 전세를 월세로 전환할 수 없습니다.

• 계약 기간 중 — 기존 계약 기간이 남아있으면 세입자의 동의 없이 월세 전환은 불가능합니다.
• 갱신 시 — 계약갱신청구권(2+2년)을 행사하면 "임대인이 요구한 차임 증액" 범위 내에서만 변경 가능합니다.
• 증액 한도 — 전세금 또는 월세 인상은 연 5% 이내로 제한됩니다(주택임대차보호법 제7조).
• 완전 전환 강제 불가 — 세입자가 원하지 않으면 전세→반전세(보증금+월세) 전환도 강제할 수 없습니다.

핵심: 계약갱신청구권 기간(4년) 내에는 세입자가 기존 전세 조건 유지를 요구할 수 있습니다.

전환에 합의하더라도 법정 전환율을 초과하면 안 됩니다.

• 법정 전환율 — 한국은행 기준금리 + 2%포인트(또는 연 10% 중 낮은 비율)입니다. 2026년 4월 기준 약 5.0~5.5% 수준입니다.
• 계산 예시 — 보증금 2억에서 1억을 빼고 전환할 경우: 1억 x 5.0% ÷ 12개월 = 약 41만7천원이 월세 한도입니다.
• 초과 금액 반환 — 법정 전환율을 초과하는 월세를 냈다면 초과분의 반환을 청구할 수 있습니다.
• 확인 방법 — 한국은행 기준금리는 한국은행 홈페이지에서 실시간으로 확인할 수 있습니다.

전환에 합의할 경우 가능한 한 확인해야 할 사항입니다.

• 보증금 반환 시기 — 줄어드는 보증금의 반환 일자를 계약서에 명시하세요. "전환 합의일로부터 OO일 이내"로 적습니다.
• 전환율 명시 — 적용 전환율과 계산 근거를 계약서에 기재하여 나중에 분쟁을 방지합니다.
• 보증보험 재가입 — 보증금이 변경되면 전세보증금반환보증도 변경 가입해야 합니다.
• 확정일자 재취득 — 계약 내용이 변경되면 새로 확정일자를 받아야 대항력을 유지합니다.

세입자도 보증금 일부를 돌려받고 월세로 전환을 요청할 수 있습니다.

• 세입자 전환 청구권 — 주택임대차보호법 제7조의2에 따라 세입자도 보증금의 월세 전환을 청구할 수 있습니다.
• 적용 조건 — 보증금이 지나치게 높아 주거 안정에 불리한 경우에 활용합니다.
• 전환율 동일 적용 — 세입자가 요청해도 법정 전환율이 동일하게 적용됩니다.

참고: 세입자 전환 청구는 임대인이 보증금을 실제로 반환할 수 있는 상태여야 의미가 있습니다. 깡통전세라면 반환 자체가 어려울 수 있습니다.