전세 보증금 우선변제권 경합

주택임대차보호법상 우선변제권은 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다.

• 요건 3가지 — ①주택 인도(입주) + ②전입신고 + ③확정일자를 모두 갖춰야 합니다.
• 효력 발생일 — 전입신고 다음 날 0시부터 효력이 발생합니다.
• 대항력과 우선변제권 — 대항력(전입신고+인도)은 새 집주인에게 임차권을 주장하는 것, 우선변제권(+확정일자)은 경매에서 배당받는 것입니다.

핵심: 우선변제권이 있어도 설정 시점에 따라 배당 순위가 달라집니다. 근저당보다 먼저 설정되었는지가 핵심입니다.

경매에서 배당 순위는 설정 시점과 권리 종류에 따라 결정됩니다.

1. 최우선변제권(소액임차인) — 보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인은 경매대금의 1/2 범위에서 최우선 변제됩니다.
2. 담보물권(근저당 등) — 설정일자 기준으로 순위가 결정됩니다.
3. 우선변제권 있는 임차인 — 확정일자 기준으로 담보물권과 순위를 다툽니다.
4. 일반 채권자 — 나머지 배당금에서 안분 배당됩니다.

확정일자가 근저당보다 늦으면 보증금 회수가 어려울 수 있습니다.

• 선순위 근저당 — 은행 근저당이 확정일자보다 먼저 설정된 경우, 은행이 먼저 배당받아 보증금 회수가 부족할 수 있습니다.
• 경매대금 부족 — 경매 낙찰가가 전체 채권액보다 적으면 후순위 채권자는 배당을 못 받습니다.
• 전세보증보험 — HUG, SGI 등 전세보증보험에 가입했다면 보험사에 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.