임대인 세금체납 세입자 위험

체납 세금의 법정기일이 전입일보다 앞서면 보증금이 후순위로 밀립니다.

• 국세·지방세 우선원칙 — 국세징수법에 따라 국세와 지방세는 다른 채권보다 우선합니다. 다만 전세 보증금의 대항력 취득일(전입일 다음날)보다 법정기일이 늦은 세금은 보증금보다 후순위입니다.
• 법정기일이란 — 세금의 법정기일은 신고납부 세금의 경우 신고일, 부과 세금의 경우 고지서 발송일입니다. 이 날짜가 전입신고일보다 앞서면 세금이 우선합니다.
• 경매 시 배당 순서 — 체납세금 → 전세보증금(선순위) → 근저당권 → 일반채권 순서로 배당됩니다. 체납세금이 많으면 보증금 배당이 줄어듭니다.
• 당해세(해당 부동산 관련 세금) — 재산세, 종합부동산세 등 해당 부동산에 부과된 세금은 어떤 채권보다도 우선합니다.

핵심: 2023년 4월부터 주택임대차보호법 개정으로 임차인이 임대인의 미납 국세를 열람할 수 있게 되었습니다. 계약 전 가능한 한 확인하세요.

계약 전후로 임대인의 체납세금을 확인할 수 있는 방법이 있습니다.

• 국세 미납 열람 — 주택임대차보호법 제3조의6에 따라 임차인(예정자 포함)은 임대인의 동의 없이도 관할 세무서에서 임대인의 미납 국세를 열람할 수 있습니다.
• 지방세 미납 열람 — 지방세징수법에 따라 구청·시청에서 임대인의 미납 지방세를 열람할 수 있습니다.
• 등기부등본 확인 — 이미 압류가 된 경우 등기부등본에 압류 기재가 나타납니다. 계약 전 가능한 한 등기부등본을 확인하세요.
• 열람 시점 — 계약 체결 전, 전입 직전, 계약 갱신 전 등 주요 시점마다 확인하는 것이 안전합니다.

체납 사실을 확인한 후 즉시 보증금 보호 조치를 취해야 합니다.

• 전세보증금반환보증보험 가입 — HUG(주택도시보증공사)나 SGI(서울보증보험)의 전세보증금반환보증에 가입하면 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때 보증기관이 대신 지급합니다.
• 임차권등기명령 — 보증금 반환이 되지 않으면 법원에 임차권등기명령을 신청하여 대항력을 유지한 채 이사할 수 있습니다.
• 배당요구 — 경매가 진행되면 배당요구 종기까지 배당요구를 신청합니다. 대항력과 확정일자가 있으면 배당에 참여할 수 있습니다.
• 계약 해지·이사 — 임대인의 채무불이행(건물 유지관리 의무 위반 등)이 있으면 계약 해지 후 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

주의: 이미 입주한 상태에서 체납 사실을 알았다면, 전세보증금반환보증보험 가입이 가능한지 즉시 확인하세요. 체납 압류가 있으면 가입이 거부될 수 있습니다.