전세보증금 반환 소송 전 준비 서류

전세보증금 반환 소송을 제기하기 전에 내용증명 발송과 임대차계약 종료 사실 확인이라는 두 가지 선행 절차를 마쳐야 합니다.

내용증명 발송: 소송 전에 임대인에게 "임대차계약이 종료되었으므로 보증금을 반환하라"는 취지의 내용증명을 보내는 것이 좋습니다. 법적 필수 요건은 아니지만, 법원에 "반환을 요구했음에도 돌려주지 않았다"는 사실을 입증하는 증거가 됩니다. 내용증명은 우체국에서 3부를 작성하여 발송하며, 1부는 발송인 보관, 1부는 우체국 보관, 1부는 수신인에게 배달됩니다.

임대차계약 종료 확인: 계약 기간 만료 전 6개월~2개월 사이에 갱신 거절 통지를 했는지 확인하세요. 이 기간에 통지하지 않으면 주택임대차보호법 제6조에 따라 묵시적으로 갱신된 것으로 볼 수 있습니다. 묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든 계약 해지를 통지할 수 있고, 통지 후 3개월이 경과하면 효력이 발생합니다.

계약갱신청구권을 행사한 경우라면 갱신된 계약의 종료 시점을 정확히 파악해야 합니다. 계약 종료 여부가 불확실한 상태에서 소송을 제기하면 각하될 수 있으므로 주의하세요.

핵심: 소송 전 내용증명으로 반환 요구 사실을 남기고, 임대차계약 종료 시점을 명확히 확인하세요.

전세보증금 반환 소송에 필요한 서류를 빠짐없이 준비해야 소송 진행이 원활합니다. 아래 체크리스트를 확인하세요.

1. 소장: 원고(임차인)와 피고(임대인)의 인적사항, 청구취지("피고는 원고에게 보증금 ○○원 및 지연이자를 지급하라"), 청구원인(계약 체결 경위, 만료일, 반환 거부 사실)을 기재합니다. 대한법률구조공단 홈페이지에서 소장 양식을 다운받을 수 있습니다.

2. 임대차계약서 사본: 원본과 함께 법원 제출용 사본을 준비합니다. 계약서에 기재된 보증금 액수, 계약 기간, 특약사항이 핵심 증거입니다.

3. 등기사항증명서: 해당 부동산의 최신 등기사항증명서를 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 발급받습니다. 근저당권, 가압류 등 권리관계를 확인하는 데 중요합니다.

4. 내용증명 발송 및 수령 증빙: 앞서 보낸 내용증명 사본과 우체국 발송 영수증을 함께 제출합니다.

5. 보증금 입금 증빙: 계약 당시 보증금을 송금한 계좌이체 내역서를 은행에서 발급받습니다.

6. 전입세대 확인서: 주민센터에서 발급받으며, 전입신고일과 확정일자를 증명합니다.

7. 인지대·송달료: 청구 금액에 따른 인지대(소송목적의 값에 따라 계산)와 송달료(당사자 수 × 회수분)를 납부합니다.

핵심: 소장, 임대차계약서, 등기사항증명서, 내용증명, 보증금 입금 증빙, 전입세대 확인서를 빠짐없이 준비하세요.

전세보증금 반환 소송은 청구 금액에 따라 소액사건(3,000만 원 이하), 단독사건(2억 원 이하), 합의사건(2억 원 초과)으로 나뉘며, 소액사건은 변호사 없이 진행하기 수월합니다.

소송 비용: 인지대는 소송목적의 값에 따라 달라집니다. 예를 들어 보증금 5,000만 원 반환 청구 시 인지대는 약 25만 원, 송달료는 약 6만 원 정도입니다. 전자소송을 이용하면 인지대가 10% 할인됩니다. 승소 시 소송 비용은 패소자(임대인)가 부담합니다.

소송 절차: 소장 접수 → 피고에게 소장 부본 송달 → 답변서 제출 기한 부여 → 변론기일 지정 → 변론(법정 출석) → 판결 선고 순서로 진행됩니다. 소액사건은 1회 변론으로 끝나는 경우가 많고, 통상 2~4개월 내에 판결이 나옵니다.

대법원 2024다283668 사건(대법원, 2025.12.04)에서 법원은 다가구주택 임대차를 중개한 공인중개사가 선순위 임대차보증금채권의 규모를 조사·확인하여 임차인에게 설명할 의무가 있다고 판시했습니다. 이처럼 중개사의 설명의무 위반이 있었다면 중개사에 대한 손해배상 청구도 병행할 수 있습니다.

법률구조공단(전화 132)에서는 일정 소득 이하의 국민에게 무료 법률 상담과 소송 대리를 제공하므로, 비용이 부담되면 이용을 검토해보세요.

핵심: 소액사건은 1회 변론으로 2~4개월 내 판결이 가능하며, 전자소송 이용 시 인지대 10% 할인을 받을 수 있습니다.

승소 판결을 받았는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면, 강제집행 절차를 통해 강제로 회수할 수 있습니다.

판결 확정: 판결 선고 후 2주 이내에 상대방이 항소하지 않으면 판결이 확정됩니다. 확정 전이라도 가집행선고가 붙어 있으면 바로 강제집행이 가능합니다.

집행문 부여: 판결 정본에 집행문을 받아야 강제집행을 신청할 수 있습니다. 판결을 선고한 법원의 민원실에서 집행문 부여 신청을 합니다.

강제집행 방법: 임대인의 부동산에 대한 강제경매 신청, 임대인의 예금·급여 등에 대한 채권압류 및 추심(전부)명령 신청, 임대인의 동산에 대한 유체동산 압류 등의 방법이 있습니다. 가장 실효성이 높은 것은 부동산 강제경매와 예금 채권 압류입니다.

한편, 소송 전에 임대인의 재산을 보전하기 위해 가압류를 먼저 신청하는 것도 중요합니다. 임대인이 소송 중에 재산을 처분하면 승소하더라도 집행할 재산이 없을 수 있으므로, 소송 제기와 동시에 또는 그 전에 가압류를 진행하는 것이 안전합니다.

핵심: 승소 후에도 돌려받지 못하면 강제경매·채권압류로 회수하고, 소송 전 가압류로 재산 보전을 고려하세요.