묵시갱신 중도해지 3개월

A. 주임법 제6조의2에 따라 통지 도달 후 3개월이 지나면 계약이 해지되고, 그 시점이 보증금 반환 의무 이행기입니다.

• 주임법 제6조의2 (묵시갱신 임차인 해지권) — 묵시적 갱신된 임대차에서 임차인은 언제든 해지 통보 가능. 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 경과 시 발생.
• 3개월 효력일 = 보증금 반환일 — 효력 발생일에 임대차가 종료되며, 임대인의 보증금 반환 의무도 그날 이행기 도달.
• 3개월 동안 차임 부담 — 효력 발생 전까지는 임대차가 유지되므로 차임·관리비 정상 납부.
• 도달주의 원칙 — '통지일'이 아니라 '임대인이 통지를 받은 날'부터 기산. 우체국 내용증명 + 배달증명으로 도달일 확정해두는 것이 안전.
• 효력일 + 1일이라도 미반환 시 — 곧바로 임차권등기명령 신청 + 지연이자(연 5%) 청구 가능. 점유 + 전입 유지 상태라면 대항력·우선변제권 유지.

핵심: 묵시갱신 후 임차인 해지는 '통보 후 3개월'이 표준입니다. 이사 시점·차임 정산·임차권등기까지 동시에 챙기면 분쟁 여지를 크게 줄일 수 있어요.

A. 임차인의 '새 임차인 알선 의무'는 없습니다. 효력일 + 1일부터는 미반환에 따른 회수 트랙으로 진입할 수 있어요.

• 새 임차인 알선은 협조 사항 — 임차인이 새 임차인을 구해줄 법적 의무 없음. 임대인이 '새 임차인 들어와야 보증금 준다'고 주장해도 이는 임의 합의 영역.
• 효력일 미반환 = 채무불이행 — 효력일 + 1일부터 임대인 미반환은 채무불이행. 지연이자(연 5%, 소제기 후 연 12%) 발생.
• 임차권등기명령 즉시 신청 — 효력일 + 1일 즉시 임차권등기명령 신청 검토. 등기 후 이사 가도 대항력·우선변제권 유지.
• HUG 가입자 보증이행 청구 — HUG 가입 임차인은 효력일 도래 + 미반환 시 보증이행 청구로 회수 가능.
• 일부 반환·분할 합의 검토 — 임대인이 자금 사정 호소 시 일부 반환 + 잔금 분할 합의 + 미지급분에 임차권등기 유지하는 방식도 협상 카드.

핵심: 효력일은 법으로 정해진 시점입니다. '새 임차인 들어와야 한다'는 임대인 주장은 협조 사항일 뿐 의무 사항이 아니에요.

대한법률구조공단·HUG 공식 절차를 참고하면 아래 순서로 검토할 수 있습니다.

1. 1단계 — 해지 통지서 발송 (이사 희망일 + 약 3개월 전) — 우체국 내용증명 + 배달증명. 본문에 해지 사유·이사 희망일·보증금 반환 계좌 명시.
2. 2단계 — 도달일 확인 + 효력일 계산 (통지 발송 직후) — 배달증명으로 임대인 수령일 확인. 그날 + 3개월 = 효력일 = 보증금 반환일.
3. 3단계 — 효력일 직전 최종 확인 + 이사 준비 (효력일 ~ 1주 전) — 임대인에게 반환 일정·계좌 재확인 내용증명. 이삿짐·전입 일정 잡기.
4. 4단계 — 효력일 미반환 시 즉시 임차권등기명령 (효력일 + 1일) — 등기명령 신청 후 약 2~4주 결정. 결정문 등기부 등재 후 이사·전입 이전 가능.
5. 5단계 — 등기 후 보증금반환소송·HUG 이행청구 (등기 완료 + 1주) — HUG 가입자는 보증이행. 미가입자는 지급명령·본안소송 + 강제집행.

아래 4가지는 묵시갱신 중도해지 케이스에서 가장 자주 보고되는 함정입니다.

• "문자·카톡으로만 통보했다" — 도달일 다툼이 생길 수 있습니다. 우체국 내용증명 + 배달증명으로 도달일 확정해두는 것이 안전.
• "3개월 안에 새 임차인 못 구해주면 보증금 못 받는다" — 임차인의 알선 의무는 없습니다. 효력일 + 1일부터 회수 트랙 진입 가능.
• "3개월 차임을 내기 싫어 일찍 이사 가버렸다" — 효력일 전 이사·전입 이전 시 대항력·우선변제권 공백 위험. 임차권등기 결정 후 이사가 안전.
• "임대인이 '중개수수료 임차인이 부담해야 묵시갱신 해지 인정'이라 한다" — 묵시갱신 임차인 해지는 법정 권리. 중개수수료 부담 조건은 별도 협상 영역으로, 법적 효력 부정 사유 아님.

🏛️ 신청·상담 경로: 대한법률구조공단 132 / HUG 1566-9009 / 임대차분쟁조정위원회 1670-7150 / 주택임대차상담센터 1644-7700 / 우체국 내용증명 1588-1300.