신축 다세대 입주 후 근저당 설정

Q: 근저당 알리지 않은 임대인 처벌되나요?

고지의무 위반·사기 검토 가능 영역입니다.

Q: 지금이라도 HUG 보증보험 가입 가능한가요?

일부 가능 영역입니다. 임대인 동의·신용 평가 변수.

Q: 계약 해지하고 나가도 보증금 받나요?

임차권등기 후 이사 시 대항력 유지 가능 영역입니다.

Q: 근저당이 본인 대항력보다 늦으면 안전?

법적으로 선순위지만 경매 시 시세·낙찰가 변수 영역입니다.

절차형

"3개월 전 신축 다세대 전세 1.8억 입주(전입신고·확정일자 완료). 등기부 깨끗했는데 어제 확인하니 임대인이 2주 전 은행 근저당 2억 설정. 본인 보증금 후순위 위협. 임대인은 '곧 갚는다' 안심시키지만 불안합니다." 주임법 제3조의2는 임차인이 ① 인도 + 주민등록(전입신고) + 확정일자를 갖춘 '그 다음 날'부터 대항력·우선변제권 발생을 정한 영역. 본인이 먼저 전입·확정일자 → 근저당 설정이 그 후라면 본인이 선순위 영역. 단 추가 근저당이 보증금을 침해 정도면 ① 계약 해지 검토 ② 보증금 일부 반환 청구 ③ 보증보험 가입 ④ 경매 시 우선변제 5단계 점검이 필요합니다.

1Q. 입주 후 근저당 후순위 5단계 점검

A. 우선순위·해지·반환·보증·경매 5단계로 점검할 수 있습니다.

① 본인 전입·확정일자 vs 근저당 일자
② 계약 해지 사유 검토 (임대인 신뢰위반)
③ 보증금 일부 반환·감액 협상
④ HUG 전세보증보험 가입 (가능 시)
⑤ 경매 시 우선변제권 행사

핵심: 본인 대항력 발생일 < 근저당 설정일이면 본인 선순위. 다만 추가 근저당이 보증금을 위협 정도면 즉시 대응.

2📌 이렇게 진행됩니다 — 점검 5단계

A. 확인·해지·보증 흐름입니다.

1단계 — 등기부 발급·일자 비교 (즉시)
2단계 — 임대인에 해명·내용증명 발송 (1주)
3단계 — 계약 해지 또는 감액 협상
4단계 — HUG 보증보험 가입 또는 임차권등기 검토
5단계 — 경매·임의 매각 시 우선변제권 행사

💬 전세보증금 반환 절차, AI로 정리하기

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3📋 준비서류 체크리스트 — 6가지

A. 등기·계약·통지 갈래입니다.

전세계약서·확정일자 영수
주민등록 등본·전입신고일
최신 등기부 (근저당 일자 표시)
임대인 내용증명·답변
HUG 보증보험 가입 자료
본인 신분증

4⚠️ 다툼 포인트 + 🏛️ 신청·상담 경로

A. 자주 발생하는 다툼과 무료 상담 기관입니다.

대항력 발생일 — 인도 + 전입 + 확정일자 '다음 날'.
근저당 설정일 — 등기부 갑·을구 비교.
임대인 신뢰위반 — 해지 사유 가능.
보증금 침해 정도 — 시세 vs 근저당 + 보증금 합계.
HUG 가입 시점 — 잔금 전 가입 가능 영역.

🏛️ 무료 상담·신고 기관

HUG 1566-9009
주택임대차분쟁조정위 1670-3993
대한법률구조공단 132
국토부 부동산민원 (1599-0001)

📌 이렇게 진행됩니다

HUG 주택도시보증공사 · 전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회 안내 절차를 참고하면, 다음 흐름으로 진행됩니다.

전세보증금반환보증 이행청구 절차

1
보증사고 발생 및 통지
전세계약 종료·해지 후 1개월 내 보증금을 반환받지 못한 경우 또는 전세목적물 경매·공매로 보증채권자가 배당 후 보증금을 반환받지 못한 경우 보증사고로 인정. 영업점에 사고통지서 제출.
2
이행청구서 제출
이행청구서·구비서류를 영업점 또는 모바일HUG 통해 제출. 청구 후 24시간 이내 모든 필요서류 제출 권장.
3
보증조사 (이행심사)
HUG 가 청구의 적정성·요건 충족 여부 확인 (계약해지 정당성, 보증사고 인정 여부, 임차권등기 여부 등).
4
보증결정
심사 완료 시 보증이행 결정 통보 (불승인 시 사유 통보).
5
대위변제 (보증금 지급)
임차인 계좌로 보증금 지급. HUG 는 임대인을 상대로 구상권 행사.

📋 준비서류 체크리스트

상담·신청 전 이런 자료를 미리 정리해두면 도움이 됩니다.

필수 자료

임차인 본인

●신분증 사본
●주민등록등본 또는 초본 (주소변경 기록 포함, 발급 1개월 이내)
●인감증명서 (발급 3개월 이내)
●임차인 계좌 통장사본

전세사기피해자 결정신청

●피해자 결정신청서 (jeonse.kgeop.go.kr 양식)
●임대차계약서 사본
●주민등록등본·초본 (확정일자 확인)
●건물등기부등본
●보증금 반환 거절 입증자료 (내용증명·문자·녹취)
●임대인 다주택·재산은닉 등 의심 입증자료
●경매·공매 진행 증빙 (있는 경우)

있으면 도움이 되는 자료

임대차 계약

●전세계약서 원본 또는 사본
●전세보증금 반환 채무자(임대인) 확인 서류
●임대인 주소·연락처 확인 서류

보증사고 입증

●계약해지 통보 내용증명 사본
●보증금 반환 거절 입증자료 (카톡·문자·통화녹음 녹취록)
●임차권등기명령 결정문 또는 등기부등본 (등기 완료본)

추가 (해당 시)

●경매·공매 배당표 (경매 진행 시)
●사망진단서·상속관계증명서 (임대인 사망 시)
●외국 거주 증빙 (임대인 해외거주 시)
●법원 판결문·확정증명서 (소송 진행 시)

주택임대차 분쟁조정

●분쟁조정 신청서
●신분증
●주민등록초본
●건물등기부등본
●임대차계약서
●건축물대장
●기타 입증자료 (사진·영수증·견적서 등)

⚠️ 자주 하는 실수

미리 알아두면 피할 수 있는 실수들입니다.

●임차권등기명령 없이 이사 → 대항력·우선변제권 상실
●내용증명 없이 구두로만 해지 통보 → 거절 입증 어려움
●2년 청구기한 도과 → 보증이행 거절
●주소변경 후 등본 미갱신 → 서류 보완 요청으로 지연
●확정일자 없이 피해자 결정 신청 → 요건 미충족

🏛️ 무료기관 · 신청 경로

아래 기관에서 절차 안내·상담을 확인하실 수 있습니다.

▸
HUG 주택도시보증공사
khug.or.kr
▸
전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회
khug.or.kr
▸
대한법률구조공단 (KLAC) — 혼자하는소송 법률지원센터 + 개인회생·파산 종합지원센터
khug.or.kr

상담 전화

phone1566-9009onlinehttps://onestop.khug.or.kr대표전화132 (국번없이)사이버상담klac.or.kr

본 안내는 기관 공개 절차를 정리한 것으로 법률 판단이 아닙니다. 사건마다 결과가 달라질 수 있어 구체적 사정은 변호사·전문기관 상담을 통해 검토해보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q.근저당 알리지 않은 임대인 처벌되나요?

고지의무 위반·사기 검토 가능 영역입니다.

Q.지금이라도 HUG 보증보험 가입 가능한가요?

일부 가능 영역입니다. 임대인 동의·신용 평가 변수.

Q.계약 해지하고 나가도 보증금 받나요?

임차권등기 후 이사 시 대항력 유지 가능 영역입니다.

Q.근저당이 본인 대항력보다 늦으면 안전?

법적으로 선순위지만 경매 시 시세·낙찰가 변수 영역입니다.