깡통전세 사전 점검 체크

A. 전세가율과 선순위 보증금 비율 두 가지가 핵심 지표입니다.

• 전세가율(전세가÷매매가) — 통상 80% 초과 시 위험 신호. 90% 이상은 매매가 하락 시 보증금 회수 어려움이 큰 사례가 많습니다.
• 선순위 채권 비율 — 등기부등본 상 근저당·선순위 임차보증금 합계가 매매가의 60~70%를 넘으면 경매 시 본인 보증금 회수 가능성이 떨어집니다.
• 매매 시세 — 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr) + KB부동산·네이버부동산 시세를 비교. 단일 출처는 부정확.
• 위험 공식 — (선순위 채권 + 본인 전세보증금) ÷ 매매가 > 80% → 경매 환가 시 회수 어려움 큰 위험권.

핵심: 전세가율·선순위 채권 두 지표가 모두 높으면 깡통전세 가능성이 매우 높습니다.

A. 등기부등본 갑구·을구를 항목별로 확인하세요.

• 갑구(소유권) — 현 임대인이 실소유자인지, 가압류·가처분·신탁 여부 확인. 신탁 부동산은 신탁회사 동의 없이 임대 시 보증금 보호가 어려울 수 있음.
• 을구(소유권 외 권리) — 근저당권 채권최고액 합계 확인. 채권최고액은 실제 대출액의 110~130%로 설정되므로 실 대출액은 채권최고액 ÷ 1.2 정도로 추정.
• 최근 거래 내역 — 최근 1년 내 소유권 이전이 잦으면 명의변경 사기 위험. 임대인이 실제 소유자가 맞는지 확인.
• 발급 시점 — 등기부등본은 계약 직전·계약 당일·잔금일에 각각 발급해 변동 여부를 체크.

HUG 깡통전세 예방 안내를 참고하면 아래 7단계로 점검할 수 있습니다.

1. 1단계 — 매매 시세 조사 — 국토교통부 실거래가 + KB·네이버 시세 비교. 인근 동일 면적·층수 기준.
2. 2단계 — 등기부등본 확인 — 인터넷등기소(iros.go.kr) 또는 가까운 등기소에서 발급(700원). 갑구·을구 모두 검토.
3. 3단계 — 전세가율 계산 — 본인 전세보증금 ÷ 매매가. 80% 초과 시 위험.
4. 4단계 — 선순위 채권 합산 — 근저당 채권최고액 + 선순위 임차보증금. 매매가 대비 비율 산출.
5. 5단계 — 다가구주택은 다른 임차인 보증금 확인 — 다가구는 호별 등기가 분리되지 않아 다른 호 보증금이 모두 선순위가 됨. 임대인에게 임대차 현황 공개 요청.
6. 6단계 — HUG 안심전세앱 활용 — 안심전세앱(khug.or.kr/khgsi)에서 시세·전세가율·보증금 보호 한도 자동 계산.
7. 7단계 — HUG 전세보증금반환보증 가입 가능 여부 확인 — 가입 불가 매물은 위험 신호. 가입 시 보증금 회수 안전망 확보.

⚠️ 흔한 실수: 다가구주택은 호별 등기가 분리되지 않아 다른 호 임차인 보증금이 모두 선순위가 됩니다. 다가구 계약 시 임대인에게 다른 임차 현황을 반드시 확인하세요.

A. 보증금 보호를 위한 특약 5가지를 검토할 수 있습니다.

• 전세보증금반환보증 가입 의무 특약 — "임차인이 전세보증금반환보증에 가입할 수 있도록 임대인이 협조한다" 명시.
• 저당권 추가 설정 금지 특약 — "계약 기간 중 임대인은 추가 저당권 설정 시 임차인 동의를 얻는다".
• 매매·소유권 이전 시 통지 의무 — "임대인이 주택 매매 시 임차인에게 사전 통지" 명시.
• 잔금일 등기부등본 재확인 — 계약 후 잔금일 사이 새 근저당이 설정될 위험 차단.
• 확정일자·전입신고 즉시 이행 — 잔금일 당일 주민센터에서 전입신고 + 확정일자 받기. 우선변제권 확보의 핵심.

팁: 전세보증금반환보증 가입이 거절되는 매물은 보증사가 위험으로 본 매물입니다. 가입 거절 사유를 임대인에게 확인하고 계약 진행 여부를 재검토하세요.