소액임차인 우선변제 지역별 한도

절차형

"전세보증금 1억 2천만원으로 서울에서 살고 있는데 임대인이 보증금을 못 돌려주고 집이 경매로 넘어가게 됐어요. 본인이 "소액임차인 최우선변제" 대상에 해당하는지 알아보니 지역별 한도(서울 1억 6,500만원·과밀억제권역 1억 4,500만원·광역시 8,500만원·기타 7,500만원 등 기준)가 다르고, 우선변제 금액(서울 5,500만원·수도권 4,800만원 등 기준)도 따로 정해져 있어 본인 사례 적용이 막막한 영역입니다." 소액임차인 우선변제는 ① 주임법 시행령상 지역별 보증금 한도 ② 대항요건(전입신고 + 점유) 갖춘 시점 ③ 경매 신청 등기 전 대항력 ④ 우선변제 금액 한도 ⑤ 배당요구 종기 내 신청 5가지 트랙이 결합되는 영역. 최신 시행령 한도 직접 확인 필수. 대응은 ① 확인 ② 등기부 ③ 점유 ④ 배당요구 ⑤ 청구 5단계입니다.

1Q. 소액임차인 우선변제 5단계 점검

A. 한도·등기·점유·배당·청구 5단계로 점검할 수 있습니다.

① 주임법 시행령 지역별 한도 확인 (서울/수도권/광역시/기타)
② 본인 보증금이 한도 이내인지 확인
③ 대항요건(전입신고+점유) 시점 vs 경매 신청 등기 시점
④ 배당요구 종기 내 배당요구 신청
⑤ 우선변제 금액 한도 내 배당 청구

핵심: 소액임차인 한도·우선변제액은 시행령 개정에 따라 변동되는 영역. 지역 구분(서울 / 과밀억제권역 / 광역시 등 / 그 외)에 따라 기준 다름. 경매 신청 등기 '전' 대항요건 + 배당요구 종기 내 신청이 필수.

2📌 이렇게 진행됩니다 — 5단계

A. 한도·등기·배당 흐름입니다.

1단계 — 현행 주임법 시행령 한도·우선변제액 확인
2단계 — 등기부등본·경매 신청 등기 시점 확인
3단계 — 전입신고·점유 시점 vs 경매 시점 대조
4단계 — 배당요구 종기 내 배당요구 신청서 제출
5단계 — 우선변제 금액 한도 내 배당 수령

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3📋 준비서류 체크리스트 — 7가지

A. 한도·대항력·배당 갈래입니다.

임대차계약서·확정일자 자료
주민등록등본·전입신고일 자료
점유 시점 자료 (관리비·공과금·우편물)
등기부등본 (경매 신청 등기 시점)
주임법 시행령 한도·우선변제액표 (현행)
경매 사건번호·매각공고·배당요구 종기
배당요구신청서 및 첨부자료

팁: 시행령 한도는 2010·2014·2016·2018·2021·2023년 등 여러 차례 개정됐고, 적용은 '최초 근저당 설정일' 시점 시행령 기준이라 사건별 다름. 본인 지역·임대차 시점·근저당 시점 모두 대조 필수.

4⚠️ 다툼 포인트 + 🏛️ 신청·상담 경로

A. 자주 발생하는 다툼과 무료 상담 기관입니다.

적용 시행령 시점 — 최초 근저당 설정일 기준.
지역 구분 — 서울/과밀억제/광역시/기타.
대항요건 시점 — 경매 신청 등기 전.
배당요구 종기 누락 — 우선변제 상실.
임차권등기 시 최우선변제 제외 — 일반 우선변제만.

🏛️ 무료 상담·신고 기관

대한법률구조공단 132
주택임대차분쟁조정위원회 1670-7777
HUG 주택도시보증공사 1566-9009

📌 이렇게 진행됩니다

HUG 주택도시보증공사 · 전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회 안내 절차를 참고하면, 다음 흐름으로 진행됩니다.

전세보증금반환보증 이행청구 절차

1
보증사고 발생 및 통지
전세계약 종료·해지 후 1개월 내 보증금을 반환받지 못한 경우 또는 전세목적물 경매·공매로 보증채권자가 배당 후 보증금을 반환받지 못한 경우 보증사고로 인정. 영업점에 사고통지서 제출.
2
이행청구서 제출
이행청구서·구비서류를 영업점 또는 모바일HUG 통해 제출. 청구 후 24시간 이내 모든 필요서류 제출 권장.
3
보증조사 (이행심사)
HUG 가 청구의 적정성·요건 충족 여부 확인 (계약해지 정당성, 보증사고 인정 여부, 임차권등기 여부 등).
4
보증결정
심사 완료 시 보증이행 결정 통보 (불승인 시 사유 통보).
5
대위변제 (보증금 지급)
임차인 계좌로 보증금 지급. HUG 는 임대인을 상대로 구상권 행사.

📋 준비서류 체크리스트

상담·신청 전 이런 자료를 미리 정리해두면 도움이 됩니다.

필수 자료

임차인 본인

●신분증 사본
●주민등록등본 또는 초본 (주소변경 기록 포함, 발급 1개월 이내)
●인감증명서 (발급 3개월 이내)
●임차인 계좌 통장사본

전세사기피해자 결정신청

●피해자 결정신청서 (jeonse.kgeop.go.kr 양식)
●임대차계약서 사본
●주민등록등본·초본 (확정일자 확인)
●건물등기부등본
●보증금 반환 거절 입증자료 (내용증명·문자·녹취)
●임대인 다주택·재산은닉 등 의심 입증자료
●경매·공매 진행 증빙 (있는 경우)

있으면 도움이 되는 자료

임대차 계약

●전세계약서 원본 또는 사본
●전세보증금 반환 채무자(임대인) 확인 서류
●임대인 주소·연락처 확인 서류

보증사고 입증

●계약해지 통보 내용증명 사본
●보증금 반환 거절 입증자료 (카톡·문자·통화녹음 녹취록)
●임차권등기명령 결정문 또는 등기부등본 (등기 완료본)

추가 (해당 시)

●경매·공매 배당표 (경매 진행 시)
●사망진단서·상속관계증명서 (임대인 사망 시)
●외국 거주 증빙 (임대인 해외거주 시)
●법원 판결문·확정증명서 (소송 진행 시)

주택임대차 분쟁조정

●분쟁조정 신청서
●신분증
●주민등록초본
●건물등기부등본
●임대차계약서
●건축물대장
●기타 입증자료 (사진·영수증·견적서 등)

⚠️ 자주 하는 실수

미리 알아두면 피할 수 있는 실수들입니다.

●임차권등기명령 없이 이사 → 대항력·우선변제권 상실
●내용증명 없이 구두로만 해지 통보 → 거절 입증 어려움
●2년 청구기한 도과 → 보증이행 거절
●주소변경 후 등본 미갱신 → 서류 보완 요청으로 지연
●확정일자 없이 피해자 결정 신청 → 요건 미충족

🏛️ 무료기관 · 신청 경로

아래 기관에서 절차 안내·상담을 확인하실 수 있습니다.

▸
HUG 주택도시보증공사
khug.or.kr
▸
전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회
khug.or.kr
▸
대한법률구조공단 (KLAC) — 혼자하는소송 법률지원센터 + 개인회생·파산 종합지원센터
khug.or.kr

상담 전화

phone1566-9009onlinehttps://onestop.khug.or.kr대표전화132 (국번없이)사이버상담klac.or.kr

본 안내는 기관 공개 절차를 정리한 것으로 법률 판단이 아닙니다. 사건마다 결과가 달라질 수 있어 구체적 사정은 변호사·전문기관 상담을 통해 검토해보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q.서울 보증금 1억 5천이면 소액임차인인가요?

현행 시행령상 서울 보증금 한도(약 1억 6,500만원 기준) 이내면 가능하나 적용 시행령 시점 확인이 필요합니다.

Q.우선변제는 보증금 전액 받나요?

아닙니다. 시행령상 우선변제 금액 한도(서울 약 5,500만원 등 기준) 내에서만 우선 변제됩니다.

Q.어느 시행령이 적용되나요?

최초 근저당권 설정 당시 시행령 기준으로 적용되는 영역입니다.

Q.배당요구를 안 하면 어떻게 되나요?

배당요구 종기 내 신청하지 않으면 우선변제 받지 못하는 영역입니다.

Q.임차권등기 후 들어온 임차인도 가능한가요?

최우선변제는 제외, 일반 대항력·우선변제권만 가능한 영역입니다.