근저당 경매 임차인 보증금 우선변제

절차형

"전세 1억 5천만원으로 살던 집의 등기부등본을 떼어 보니 은행 근저당이 본인 입주 전에 이미 설정돼 있었고, 최근 임대인이 대출을 못 갚자 은행이 임의경매를 신청해 경매 개시 결정 통지를 받았어요. 본인의 보증금을 한 푼이라도 돌려받을 수 있는지, 받으려면 어떤 절차를 밟아야 하는지 막막한 영역입니다." 임대인 채무 근저당 경매는 ① 주임법 3조의2 우선변제권(확정일자+대항요건) ② 소액임차인 최우선변제(8조) — 보증금 일정액 이하 최우선 ③ 배당요구 종기 내 신청 필수(민사집행법) ④ 근저당 설정일 vs 임차인 대항요건 선후 ⑤ 부족분 임대인 상대 본안소송 5가지 트랙이 결합되는 영역. 근저당이 임차인보다 선순위면 매수인에게 대항력 X. 대응은 ① 확인 ② 신고 ③ 배당 ④ 부족분 ⑤ 소송 5단계입니다.

1Q. 근저당 경매 임차인 보증금 5단계 점검

A. 확인·신고·배당·부족분·소송 5단계로 점검할 수 있습니다.

① 등기부등본 확인 — 근저당 설정일 vs 본인 대항요건일
② 경매계 권리신고 + 배당요구 종기 내 신청
③ 소액임차인 최우선변제 한도 확인
④ 우선변제권 배당표 검토 + 이의신청
⑤ 부족분 임대인 상대 보증금 본안소송

핵심: 근저당 설정일이 임차인 대항요건(입주+전입+확정일자)보다 앞서면 임차인은 후순위 — 매각 시 대항력 소멸. 다만 ① 소액임차인 요건 충족 시 최우선변제(현행 서울 1.65억 이하 5,500만원 등) ② 우선변제권으로 잔여 배당이 검토되는 영역. 배당요구 종기 놓치면 배당 자체에서 제외되므로 즉시 신청 필수.

2📌 이렇게 진행됩니다 — 5단계

A. 신고·배당·부족분 흐름입니다.

1단계 — 등기부등본·확정일자·전입 일자 비교 분석 (즉시)
2단계 — 경매계 권리신고서 + 배당요구신청서 제출 (종기 내)
3단계 — 소액임차인 해당 여부·최우선변제 한도 확인
4단계 — 배당표 검토 + 부당 시 배당이의의 소
5단계 — 부족분 임대인 상대 보증금 본안소송 + 강제집행

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3📋 준비서류 체크리스트 — 7가지

A. 계약·등기·배당 갈래입니다.

임대차계약서·확정일자·전입신고 자료
등기부등본 (근저당 설정일·말소 이력)
주민등록등본·점유 시점 자료
경매 개시 결정문·매각 공고
권리신고서·배당요구신청서·배당표
소액임차인 해당 여부 자료(보증금·지역)
임대인 상대 보증금 반환 청구 자료

팁: 배당요구 종기는 첫 매각기일 전에 정해지므로 경매 개시 결정 받으면 즉시 신고 필수. 소액임차인 최우선변제는 근저당보다 앞선 권리로 평가 가능 — 다만 소액임차인 요건(지역별 보증금 한도) 충족돼야. 우선변제권 부분도 확정일자가 빠르면 다른 채권자보다 우선 배당.

4⚠️ 다툼 포인트 + 🏛️ 신청·상담 경로

A. 자주 발생하는 다툼과 무료 상담 기관입니다.

근저당 vs 임차인 선후 — 일자 비교.
소액임차인 최우선 — 지역·보증금 한도.
배당요구 종기 — 놓치면 제외.
배당이의의 소 — 부당 배당 시.
매수인 대항력 — 선순위 시 소멸.

🏛️ 무료 상담·신고 기관

대한법률구조공단 132
주택임대차분쟁조정위원회 1670-7777
대한법무사회 02-503-7714

📌 이렇게 진행됩니다

HUG 주택도시보증공사 · 전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회 안내 절차를 참고하면, 다음 흐름으로 진행됩니다.

전세보증금반환보증 이행청구 절차

1
보증사고 발생 및 통지
전세계약 종료·해지 후 1개월 내 보증금을 반환받지 못한 경우 또는 전세목적물 경매·공매로 보증채권자가 배당 후 보증금을 반환받지 못한 경우 보증사고로 인정. 영업점에 사고통지서 제출.
2
이행청구서 제출
이행청구서·구비서류를 영업점 또는 모바일HUG 통해 제출. 청구 후 24시간 이내 모든 필요서류 제출 권장.
3
보증조사 (이행심사)
HUG 가 청구의 적정성·요건 충족 여부 확인 (계약해지 정당성, 보증사고 인정 여부, 임차권등기 여부 등).
4
보증결정
심사 완료 시 보증이행 결정 통보 (불승인 시 사유 통보).
5
대위변제 (보증금 지급)
임차인 계좌로 보증금 지급. HUG 는 임대인을 상대로 구상권 행사.

📋 준비서류 체크리스트

상담·신청 전 이런 자료를 미리 정리해두면 도움이 됩니다.

필수 자료

임차인 본인

●신분증 사본
●주민등록등본 또는 초본 (주소변경 기록 포함, 발급 1개월 이내)
●인감증명서 (발급 3개월 이내)
●임차인 계좌 통장사본

전세사기피해자 결정신청

●피해자 결정신청서 (jeonse.kgeop.go.kr 양식)
●임대차계약서 사본
●주민등록등본·초본 (확정일자 확인)
●건물등기부등본
●보증금 반환 거절 입증자료 (내용증명·문자·녹취)
●임대인 다주택·재산은닉 등 의심 입증자료
●경매·공매 진행 증빙 (있는 경우)

있으면 도움이 되는 자료

임대차 계약

●전세계약서 원본 또는 사본
●전세보증금 반환 채무자(임대인) 확인 서류
●임대인 주소·연락처 확인 서류

보증사고 입증

●계약해지 통보 내용증명 사본
●보증금 반환 거절 입증자료 (카톡·문자·통화녹음 녹취록)
●임차권등기명령 결정문 또는 등기부등본 (등기 완료본)

추가 (해당 시)

●경매·공매 배당표 (경매 진행 시)
●사망진단서·상속관계증명서 (임대인 사망 시)
●외국 거주 증빙 (임대인 해외거주 시)
●법원 판결문·확정증명서 (소송 진행 시)

주택임대차 분쟁조정

●분쟁조정 신청서
●신분증
●주민등록초본
●건물등기부등본
●임대차계약서
●건축물대장
●기타 입증자료 (사진·영수증·견적서 등)

⚠️ 자주 하는 실수

미리 알아두면 피할 수 있는 실수들입니다.

●임차권등기명령 없이 이사 → 대항력·우선변제권 상실
●내용증명 없이 구두로만 해지 통보 → 거절 입증 어려움
●2년 청구기한 도과 → 보증이행 거절
●주소변경 후 등본 미갱신 → 서류 보완 요청으로 지연
●확정일자 없이 피해자 결정 신청 → 요건 미충족

🏛️ 무료기관 · 신청 경로

아래 기관에서 절차 안내·상담을 확인하실 수 있습니다.

▸
HUG 주택도시보증공사
khug.or.kr
▸
전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회
khug.or.kr
▸
대한법률구조공단 (KLAC) — 혼자하는소송 법률지원센터 + 개인회생·파산 종합지원센터
khug.or.kr

상담 전화

phone1566-9009onlinehttps://onestop.khug.or.kr대표전화132 (국번없이)사이버상담klac.or.kr

본 안내는 기관 공개 절차를 정리한 것으로 법률 판단이 아닙니다. 사건마다 결과가 달라질 수 있어 구체적 사정은 변호사·전문기관 상담을 통해 검토해보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q.근저당이 본인보다 앞서면 보증금을 한 푼도 못 받나요?

소액임차인 최우선변제 + 매각대금 잔여 배당 두 가지가 검토되는 영역입니다.

Q.소액임차인 기준은 어떻게 되나요?

지역·시점별로 다르며 서울 1.65억·과밀억제 1.45억 이하 등으로 정해진 영역입니다.

Q.배당요구는 언제까지 해야 하나요?

경매 매각기일 전 "배당요구 종기" 내 신청 필수입니다.

Q.매수인에게 보증금을 청구할 수 있나요?

근저당이 선순위면 대항력 소멸로 매수인에게 청구 어려운 영역입니다.

Q.부족분은 임대인에게 받을 수 있나요?

임대인 상대 본안소송 + 강제집행으로 추가 회수가 검토되는 영역입니다.