개인 임대인 파산 보증금

Q: 채권 신고 기일을 놓치면요?

변제 대상에서 제외될 수 있는 영역입니다. 즉시 법원에 사정 설명.

절차형

"전세 보증금 2억 임대인이 "개인 파산 신청했다"고 통보. 등기부등본을 보니 근저당이 채권자 다수 잡혀 있고 본인은 후순위. 보증보험 가입도 안 했어요. 보증금 회수 어떻게 되는지 막막합니다." 임대인 파산은 ① 우선변제권(확정일자·전입신고) 순위 ② 소액임차인 최우선변제 ③ 회생·파산 절차 내 채권 신고 ④ 보증보험 가입 시 즉시 청구 ⑤ HUG·서울보증 등 안전망 5가지 트랙이 결합되는 영역. 보증보험 미가입이라도 소액임차인 최우선변제(서울 6,500만원 등 지역별) + 우선변제권 순위 회수가 안전망. 대응은 ① 등기·우선순위 ② 채권 신고 ③ 경매 ④ 정부 안전망 ⑤ 민사 5단계입니다.

1Q. 임대인 파산 5단계 점검

A. 순위·채권·경매·안전망·민사 5단계로 점검할 수 있습니다.

① 우선변제권 순위 확인 — 확정일자·전입신고 vs 근저당.
② 소액임차인 최우선변제 — 지역별 한도.
③ 회생·파산 채권 신고 — 기일 내.
④ HUG·전세사기 지원 — 정부 안전망.
⑤ 민사 보증금 반환 청구 (10년 시효)

핵심: 임대인 파산에도 임차권 우선변제·소액 최우선변제·정부 안전망 3중 보호. 회생·파산 채권 신고는 기일 절대 엄수.

2📌 이렇게 진행됩니다 — 5단계

A. 순위·신고·경매 흐름입니다.

1단계 — 등기·우선순위 확인 (즉시) — 등기부 + 확정일자.
2단계 — 회생·파산 채권 신고 (기일 내) — 보증금 채권 신고.
3단계 — 경매 신청·배당 요구 — 우선변제권 행사.
4단계 — HUG·전세사기 지원 신청 — 정부 안전망.
5단계 — 민사 보증금 반환 (10년 시효)

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3📋 준비서류 체크리스트 — 7가지

A. 계약·등기·채권 갈래입니다.

임대차계약서·확정일자·전입신고증
등기부등본 (근저당·압류·체납)
임대인 파산·회생 신청서
채권 신고서·채권자 명부
경매 배당 요구서
본인 신분증·소득 자료 (정부 지원)
보증보험증서 (있을 시)

팁: 임대인 파산 신청 즉시 채권 신고 기일 확인. 신고 누락 시 변제 대상에서 제외될 수 있는 영역. 기일 절대 엄수.

4⚠️ 다툼 포인트 + 🏛️ 신청·상담 경로

A. 자주 발생하는 다툼과 무료 상담 기관입니다.

우선변제권 순위 — 확정일자 vs 근저당 시점.
소액임차인 최우선변제 — 서울 6,500만원 (2024년 기준).
채권 신고 기일 — 누락 시 변제 제외.
HUG 안전망 — 보증보험 가입 시 즉시 청구.
10년 시효 — 보증금 반환 청구.

🏛️ 무료 상담·신고 기관

전세사기피해지원센터 1899-7300
HUG 주택도시보증공사 1566-9009
대한법률구조공단 132

📌 이렇게 진행됩니다

HUG 주택도시보증공사 · 전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회 안내 절차를 참고하면, 다음 흐름으로 진행됩니다.

전세보증금반환보증 이행청구 절차

1
보증사고 발생 및 통지
전세계약 종료·해지 후 1개월 내 보증금을 반환받지 못한 경우 또는 전세목적물 경매·공매로 보증채권자가 배당 후 보증금을 반환받지 못한 경우 보증사고로 인정. 영업점에 사고통지서 제출.
2
이행청구서 제출
이행청구서·구비서류를 영업점 또는 모바일HUG 통해 제출. 청구 후 24시간 이내 모든 필요서류 제출 권장.
3
보증조사 (이행심사)
HUG 가 청구의 적정성·요건 충족 여부 확인 (계약해지 정당성, 보증사고 인정 여부, 임차권등기 여부 등).
4
보증결정
심사 완료 시 보증이행 결정 통보 (불승인 시 사유 통보).
5
대위변제 (보증금 지급)
임차인 계좌로 보증금 지급. HUG 는 임대인을 상대로 구상권 행사.

📋 준비서류 체크리스트

상담·신청 전 이런 자료를 미리 정리해두면 도움이 됩니다.

필수 자료

임차인 본인

●신분증 사본
●주민등록등본 또는 초본 (주소변경 기록 포함, 발급 1개월 이내)
●인감증명서 (발급 3개월 이내)
●임차인 계좌 통장사본

전세사기피해자 결정신청

●피해자 결정신청서 (jeonse.kgeop.go.kr 양식)
●임대차계약서 사본
●주민등록등본·초본 (확정일자 확인)
●건물등기부등본
●보증금 반환 거절 입증자료 (내용증명·문자·녹취)
●임대인 다주택·재산은닉 등 의심 입증자료
●경매·공매 진행 증빙 (있는 경우)

있으면 도움이 되는 자료

임대차 계약

●전세계약서 원본 또는 사본
●전세보증금 반환 채무자(임대인) 확인 서류
●임대인 주소·연락처 확인 서류

보증사고 입증

●계약해지 통보 내용증명 사본
●보증금 반환 거절 입증자료 (카톡·문자·통화녹음 녹취록)
●임차권등기명령 결정문 또는 등기부등본 (등기 완료본)

추가 (해당 시)

●경매·공매 배당표 (경매 진행 시)
●사망진단서·상속관계증명서 (임대인 사망 시)
●외국 거주 증빙 (임대인 해외거주 시)
●법원 판결문·확정증명서 (소송 진행 시)

주택임대차 분쟁조정

●분쟁조정 신청서
●신분증
●주민등록초본
●건물등기부등본
●임대차계약서
●건축물대장
●기타 입증자료 (사진·영수증·견적서 등)

⚠️ 자주 하는 실수

미리 알아두면 피할 수 있는 실수들입니다.

●임차권등기명령 없이 이사 → 대항력·우선변제권 상실
●내용증명 없이 구두로만 해지 통보 → 거절 입증 어려움
●2년 청구기한 도과 → 보증이행 거절
●주소변경 후 등본 미갱신 → 서류 보완 요청으로 지연
●확정일자 없이 피해자 결정 신청 → 요건 미충족

🏛️ 무료기관 · 신청 경로

아래 기관에서 절차 안내·상담을 확인하실 수 있습니다.

▸
HUG 주택도시보증공사
khug.or.kr
▸
전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회
khug.or.kr
▸
대한법률구조공단 (KLAC) — 혼자하는소송 법률지원센터 + 개인회생·파산 종합지원센터
khug.or.kr

상담 전화

phone1566-9009onlinehttps://onestop.khug.or.kr대표전화132 (국번없이)사이버상담klac.or.kr

본 안내는 기관 공개 절차를 정리한 것으로 법률 판단이 아닙니다. 사건마다 결과가 달라질 수 있어 구체적 사정은 변호사·전문기관 상담을 통해 검토해보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q.보증보험 안 들었는데 회수 가능한가요?

확정일자·전입신고 우선변제권 + 소액임차인 최우선변제로 일부 회수 가능합니다.

Q.소액임차인 최우선변제 한도는요?

지역별 다르며 서울 6,500만원 (2024년 기준)입니다.

Q.채권 신고 기일을 놓치면요?

변제 대상에서 제외될 수 있는 영역입니다. 즉시 법원에 사정 설명.

Q.전세사기피해자로 인정되면 어떤 지원이 있나요?

저리 대출·세금 감면·경매 우선매수권 등 지원이 있습니다.

Q.근저당이 다 잡혀 있어 후순위인데도 회수 가능한가요?

소액임차인 최우선변제는 근저당과 무관하게 적용됩니다.