보증금 미반환 임차권등기 후 이사

대한법률구조공단(KLAC) 임차권등기·반환소송 절차를 참고하면 아래 순서로 진행할 수 있습니다.

1. 1단계 — 계약 종료 통지 (이사 2~6개월 전) — 갱신 거절 의사를 내용증명으로 임대인에게 통보. 묵시적 갱신을 막고 계약 종료 시점을 명확히.
2. 2단계 — 임차권등기명령 신청 (이사 1~2개월 전) — 관할 지방법원에 신청. 신청 후 등기 완료까지 통상 3~6주. 등기 완료 통지를 받기 전에는 이사 금지.
3. 3단계 — 등기 완료 후 이사 — 등기부등본에 임차권등기 표시 확인 후 이사. 대항력·우선변제권 유지됨.
4. 4단계 — 보증금반환소송 또는 지급명령 — 이사 후에도 보증금 미반환 시 지급명령(1~2개월) 또는 본안소송 제기.
5. 5단계 — 강제집행·경매 — 판결 확정 후에도 임대인이 미지급하면 보증금반환채권을 근거로 임대주택 경매 신청 → 배당으로 회수.

주택임대차보호법 제3조의3 절차를 참고하면 아래 순서로 진행할 수 있습니다.

• 신청 자격 — 임대차 종료 후 보증금이 반환되지 않은 임차인. 묵시적 갱신 종료·기간 만료·해지 모두 가능.
• 관할 법원 — 임차주택 소재지 지방법원·시군법원.
• 신청 비용 — 인지대(2,000원) + 송달료(3회분 × 5,200원). 등록면허세·교육세·등기 신청 수수료 별도.
• 심사·결정 — 통상 신청 후 2~4주 내 임차권등기명령 결정. 임대인에게 송달 → 이의 기간 경과 시 확정.
• 등기 완료 — 결정 확정 후 법원이 등기소에 촉탁 → 등기 완료까지 1~2주 추가. 전체 소요 기간 약 4~8주.

⚠️ 흔한 실수: 등기 완료 통지 받기 전에 이사하면 대항력이 소멸할 수 있습니다. 등기부등본 발급으로 임차권등기 기재 여부를 직접 확인한 뒤 이사하세요.

임차권등기명령과 반환소송에 필요한 서류를 미리 준비하세요.

• 임차권등기명령 신청 — 임차권등기명령 신청서 + 전세계약서(확정일자 날인) + 주민등록등본(전입신고 확인) + 건물등기부등본 + 계약 종료 증빙(내용증명·문자·통화 녹취).
• 반환소송·지급명령 — 소장 또는 지급명령신청서 + 위 서류 + 임차권등기 완료 등기부등본 + 보증금 미반환 증빙 + 임대인 인적사항(주민등록번호 또는 사업자등록번호).
• 강제집행 — 확정판결 또는 지급명령 결정문(집행문 부여) + 송달증명·확정증명.
• HUG 보증보험 가입자 — 추가로 보증증서 + 사고통지서 + 이행청구서.

팁: 내용증명을 보낼 때 보증금 반환 기한(통상 2주)·미이행 시 법적 조치 예고를 명시하면 임대인이 자진 반환할 가능성이 올라갑니다.

임차권등기 외에 추가로 챙길 핵심 사항이 있습니다.

• 전입신고 유지 — 등기 완료 전 새 집으로 전입신고하면 대항력이 끊기는 시점이 발생할 수 있음. 등기 완료 후 전출이 안전.
• 점유 입증 자료 확보 — 이사 전 가구 사진·입주 시점부터 종료 시점까지의 우편물·관리비 영수증 보관.
• 등기부등본 정기 확인 — 이사 후에도 등기부에 임차권등기 기재 유지 여부 정기 확인. 임대인이 임의 말소 시도 가능성 차단.
• HUG 보증보험 가입자 — 계약 종료·해지 후 1개월 내 보증금 미반환 시 HUG 영업점에 사고통지 + 이행청구서 제출. 이행심사 약 2주 이내 결정.

주의: 새 집 잔금 일정과 임차권등기 일정이 겹치면 임차권등기 우선. 새 집 매도인·임대인에게 사정을 미리 설명해 입주일 조정을 시도하세요.