묵시적 갱신 임차인 해지 통지

A. 주임법 제6조의2에 따라 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 경과한 시점에 계약이 종료됩니다.

• 법적 근거 (주임법 제6조의2) — 묵시적 갱신된 임대차는 임차인이 언제든 해지 통지 가능. 임대인 도달 후 3개월 경과 시 효력 발생.
• 도달 시점 입증 — 카톡·문자는 수신 거부 가능성 + 도달 시점 다툼 여지. 내용증명 우편이 가장 명확.
• 3개월 기산 — 도달일 다음날부터 3개월. 예: 3월 1일 도달 → 6월 1일 종료.
• 보증금 반환 시점 — 종료일이 임대인의 보증금 반환 의무 시점. 그 후 미반환 시 지연이자 + 임차권등기명령.
• 임대인 측 해지는 다름 — 임대인은 묵시적 갱신 후 2년간 해지 통지 불가(주임법 제6조 제2항). 임차인만 자유 해지 가능.

핵심: 도달 시점부터 3개월 후가 종료일 + 보증금 반환 시점. 도달을 입증하기 위해 내용증명을 함께 보내두면 다툼이 줄어듭니다.

대한법률구조공단·HUG 공식 절차를 참고하면 아래 순서로 검토할 수 있습니다.

1. 1단계 — 내용증명 해지 통지 (이사 예정 3개월+α 전) — 임차인 인적사항·계약 정보·해지 의사·이사 예정일 명기. 우체국 내용증명으로 발송, 배달증명도 함께. 도달 시점이 곧 기산일.
2. 2단계 — 카톡·문자 보조 통지 + 회신 보관 — 내용증명과 동시에 카톡·문자로도 통지. 임대인 회신·읽음 표시 캡처 보관.
3. 3단계 — 도달 후 3개월 경과 + 보증금 반환 청구 (종료일 1주 전) — 종료일 직전 보증금 반환 일정·계좌 안내. 인테리어·하자 점검 일정 협의.
4. 4단계 — 임차권등기명령 신청 (종료일 + 보증금 미반환 시) — 종료일 지나도 보증금 미반환이면 즉시 임차권등기명령(주임법 제3조의3). 이사 가도 대항력·우선변제권 유지.
5. 5단계 — 보증금 반환소송 + HUG 청구 — 임차권등기 + 6개월 경과 시 HUG 가입자는 보증이행 청구(2개월 내 지급). 미가입자는 반환소송(약 6~12개월) + 강제집행.

해지 통지·임차권등기·보증금 반환소송에 아래 자료를 미리 정리해두면 절차가 빨라집니다.

• 임대차계약서 원본 + 확정일자 받은 사본 — 보증금·계약기간·갱신 시점 입증.
• 내용증명 우편물 영수증 + 배달증명 — 도달 시점 입증 핵심 자료.
• 카톡·문자 통지 캡처 — 보조 통지 + 임대인 회신 기록.
• 주민등록등본 (해당 주소) — 점유 + 대항력 입증.
• 임대인 인적사항 (등기부등본 발급본) — 임차권등기·소송 송달용.
• 이사 예정일 증빙 — 이사업체 견적서·새 계약서·전입신고 예정.
• HUG 보증보험 증서 (가입자만) — 보증이행 청구 시 필요.

⚠️ 흔한 실수: 카톡으로만 통지하면 '못 봤다'·'늦게 봤다' 다툼이 자주 생깁니다. 내용증명 + 카톡 병행이 가장 안전합니다.

아래 4가지는 묵시적 갱신 해지 케이스에서 가장 자주 보고되는 함정입니다.

• "새 임차인 구해질 때까지 보증금 못 준다" — 종료일 후 보증금 반환은 임대인 의무. 새 임차인 미구비를 사유로 미반환은 채무불이행. 지연이자 + 임차권등기 가능.
• "중개수수료 임차인이 부담해야 한다" — 묵시적 갱신 후 임차인 해지 시 중개수수료 부담 의무는 법적 근거 없음. 분쟁 사유로 자주 등장하지만 임차인 의무 아님.
• "3개월 채워야 보증금 받는다는 강요" — 도달 후 3개월이 종료 시점이라 그날부터 보증금 반환 의무. 그 전 이사 가더라도 종료일까지 차임·관리비는 부담.
• "카톡 '알았다' 답이 곧 합의 종료" — 임대인이 임의로 종료일을 앞당기는 합의가 있었다면 합의 종료. 다만 합의 없이 임차인 일방 해지면 3개월 규정 그대로.

🏛️ 신청·상담 경로: 대한법률구조공단 132 / HUG 1566-9009 / 임대차분쟁조정위원회 1670-7150 / 임대차상담센터(서울시 1644-7700) / 우체국 내용증명 1588-1300.