임대인 전출신고 거부 임차권등기

절차형

"전세 1억 8천만원으로 살던 집의 계약 만료일이 다가왔고 새 직장 때문에 다른 지역으로 이사해야 하는데, 임대인이 "새 임차인이 들어오기 전엔 보증금을 못 준다"며 시간을 끌고 있어요. 본인이 그냥 이사하면서 전출신고를 하면 주민등록 = 대항요건이 사라져 보증금 우선변제권을 잃을까봐 막막한 영역입니다. 임차권등기를 한다는 이야기는 들었는데 정확히 어떻게 진행되는지 모르겠습니다." 임대인 보증금 미반환 전출은 ① 주임법상 대항력 = 인도+주민등록 계속 유지 필요 ② 임차권등기명령(주임법 3조의3)으로 등기 후 대항력·우선변제권 보전 ③ 등기 완료 전 이사·전출 금지 ④ 임대인 비용상환·내용증명 ⑤ 본안 보증금반환소송 5가지 트랙이 결합되는 영역. 임차권등기 = 대항력 보전 핵심. 대응은 ① 통지 ② 등기신청 ③ 등기완료 확인 ④ 이사·전출 ⑤ 소송 5단계입니다.

1Q. 임대인 보증금 미반환 전출 5단계 점검

A. 통지·등기·이사·소송·회수 5단계로 점검할 수 있습니다.

① 임대인 내용증명 (계약 종료·보증금 반환 통보)
② 임차권등기명령 신청 (관할 지방법원)
③ 등기 완료 확인 후 이사·전출신고
④ 임차권등기 비용 임대인 상환청구
⑤ 보증금반환 본안소송 + 강제집행

핵심: 임차권등기명령은 주임법 3조의3에 따른 "대항력·우선변제권 보전" 제도. 등기 "완료" 전에 이사·전출하면 대항요건 소멸 위험 영역이라 등기부등본 확인 필수. 등기 신청 후 평균 1~2개월 소요. 등기 비용은 임대인 상환청구 가능 (상계 자동채권으로도 행사 가능).

2📌 이렇게 진행됩니다 — 5단계

A. 통지·등기·이사 흐름입니다.

1단계 — 임대인 내용증명 송부 (계약 종료 1개월 전·보증금 반환 청구)
2단계 — 관할 지방법원 임차권등기명령 신청 (1~2개월)
3단계 — 등기부등본 확인 후 이사·전출신고
4단계 — 임차권등기 비용 임대인 상환청구 (상계 가능)
5단계 — 보증금반환 본안소송 + 강제집행 + HUG 보증 (해당 시)

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3📋 준비서류 체크리스트 — 7가지

A. 계약·등기·내용증명 갈래입니다.

임대차계약서·확정일자·전입신고 자료
주민등록등본·점유 시점 자료
임대인 내용증명·답변
등기부등본 (임차권등기 전후 비교용)
임차권등기명령 신청서·결정문
등기 비용 영수증 (상환청구용)
HUG·SGI 보증보험 가입증서 (해당 시)

팁: 임차권등기 완료 전 이사·전출 금지가 핵심. "신청"만 한 상태로 이사하면 대항력 공백 위험 영역. 등기부등본을 통해 등기 사실을 직접 확인해야 안전. 등기 후 새 거주지로 이사·전출신고 가능하며 대항력 유지된 상태로 보증금 반환 청구 트랙 진행.

4⚠️ 다툼 포인트 + 🏛️ 신청·상담 경로

A. 자주 발생하는 다툼과 무료 상담 기관입니다.

대항요건 계속 유지 — 인도+주민등록.
등기 완료 시점 — 신청 아닌 등기부 기재.
이사·전출 시점 — 등기 완료 후.
등기 비용 상환 — 임대인 비용청구.
임차주택 매수 시 대항력 소멸 — 별도 평가.

🏛️ 무료 상담·신고 기관

대한법률구조공단 132
주택임대차분쟁조정위원회 1670-7777
HUG 주택도시보증공사 1566-9009

📌 이렇게 진행됩니다

HUG 주택도시보증공사 · 전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회 안내 절차를 참고하면, 다음 흐름으로 진행됩니다.

전세보증금반환보증 이행청구 절차

1
보증사고 발생 및 통지
전세계약 종료·해지 후 1개월 내 보증금을 반환받지 못한 경우 또는 전세목적물 경매·공매로 보증채권자가 배당 후 보증금을 반환받지 못한 경우 보증사고로 인정. 영업점에 사고통지서 제출.
2
이행청구서 제출
이행청구서·구비서류를 영업점 또는 모바일HUG 통해 제출. 청구 후 24시간 이내 모든 필요서류 제출 권장.
3
보증조사 (이행심사)
HUG 가 청구의 적정성·요건 충족 여부 확인 (계약해지 정당성, 보증사고 인정 여부, 임차권등기 여부 등).
4
보증결정
심사 완료 시 보증이행 결정 통보 (불승인 시 사유 통보).
5
대위변제 (보증금 지급)
임차인 계좌로 보증금 지급. HUG 는 임대인을 상대로 구상권 행사.

📋 준비서류 체크리스트

상담·신청 전 이런 자료를 미리 정리해두면 도움이 됩니다.

필수 자료

임차인 본인

●신분증 사본
●주민등록등본 또는 초본 (주소변경 기록 포함, 발급 1개월 이내)
●인감증명서 (발급 3개월 이내)
●임차인 계좌 통장사본

전세사기피해자 결정신청

●피해자 결정신청서 (jeonse.kgeop.go.kr 양식)
●임대차계약서 사본
●주민등록등본·초본 (확정일자 확인)
●건물등기부등본
●보증금 반환 거절 입증자료 (내용증명·문자·녹취)
●임대인 다주택·재산은닉 등 의심 입증자료
●경매·공매 진행 증빙 (있는 경우)

있으면 도움이 되는 자료

임대차 계약

●전세계약서 원본 또는 사본
●전세보증금 반환 채무자(임대인) 확인 서류
●임대인 주소·연락처 확인 서류

보증사고 입증

●계약해지 통보 내용증명 사본
●보증금 반환 거절 입증자료 (카톡·문자·통화녹음 녹취록)
●임차권등기명령 결정문 또는 등기부등본 (등기 완료본)

추가 (해당 시)

●경매·공매 배당표 (경매 진행 시)
●사망진단서·상속관계증명서 (임대인 사망 시)
●외국 거주 증빙 (임대인 해외거주 시)
●법원 판결문·확정증명서 (소송 진행 시)

주택임대차 분쟁조정

●분쟁조정 신청서
●신분증
●주민등록초본
●건물등기부등본
●임대차계약서
●건축물대장
●기타 입증자료 (사진·영수증·견적서 등)

⚠️ 자주 하는 실수

미리 알아두면 피할 수 있는 실수들입니다.

●임차권등기명령 없이 이사 → 대항력·우선변제권 상실
●내용증명 없이 구두로만 해지 통보 → 거절 입증 어려움
●2년 청구기한 도과 → 보증이행 거절
●주소변경 후 등본 미갱신 → 서류 보완 요청으로 지연
●확정일자 없이 피해자 결정 신청 → 요건 미충족

🏛️ 무료기관 · 신청 경로

아래 기관에서 절차 안내·상담을 확인하실 수 있습니다.

▸
HUG 주택도시보증공사
khug.or.kr
▸
전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회
khug.or.kr
▸
대한법률구조공단 (KLAC) — 혼자하는소송 법률지원센터 + 개인회생·파산 종합지원센터
khug.or.kr

상담 전화

phone1566-9009onlinehttps://onestop.khug.or.kr대표전화132 (국번없이)사이버상담klac.or.kr

본 안내는 기관 공개 절차를 정리한 것으로 법률 판단이 아닙니다. 사건마다 결과가 달라질 수 있어 구체적 사정은 변호사·전문기관 상담을 통해 검토해보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q.임차권등기 신청만 해도 대항력이 유지되나요?

신청이 아닌 등기 완료 시점부터 대항력이 보전됩니다.

Q.등기 완료까지 얼마나 걸리나요?

평균 1~2개월 정도 소요되며 법원·등기소에 따라 차이가 있습니다.

Q.등기 비용은 누가 부담하나요?

임차인이 선납 후 임대인에게 상환청구 + 보증금과 상계 가능합니다.

Q.등기 완료 전에 이사해야 하면요?

대항력 공백 위험이 있어 가족 1인 잔류·확인 후 이사를 검토하는 영역입니다.

Q.임대인이 등기명령에 이의신청하면요?

이의는 본안소송으로 이어지며 대항력은 등기로 보전된 상태에서 다툼 진행됩니다.