임대인 매도 양수인 보증금 승계 책임

주택임대차보호법 제3조 제4항은 양수인 승계의 핵심 규정입니다.

• ① 대항력 보유 — 임차인이 전입신고 + 주택 인도(거주)로 대항력을 갖춘 상태여야 함. 전입신고 누락·전출은 대항력 상실.
• ② 양수인 승계 의무 — 주임법 제3조 제4항: 양수인은 주택 소유권 이전과 함께 임대인의 임대차계약상 권리·의무 일체를 그대로 승계. 보증금 반환 책임은 새 임대인에게 이전.
• ③ 양도인 면책 원칙 — 승계가 일어나면 양도인(원 임대인)은 임대차관계에서 탈퇴해 보증금 반환 의무에서 벗어나는 것이 원칙.
• ④ 임차인의 선택권 — 임차인이 승계를 원치 않으면 임대인과 합의하여 계약을 해지하고 양도인(원 임대인)에게 직접 보증금 반환을 청구할 수 있는 사례가 있습니다.
• ⑤ 대항력 미보유 시 — 전입신고가 없는 임차인은 양수인에게 대항할 수 없어, 양도인(원 임대인)에게 보증금 반환을 청구해야 합니다.

핵심: 대항력 보유 + 매도 사실을 안 시점에 본인이 양수인 승계를 받아들일지 거부할지 선택할 수 있는 사례가 있어, 변호사·KLAC 상담을 거쳐 결정하는 것이 안전합니다.

대한법률구조공단(KLAC) 임대차 분쟁 절차를 참고하면 아래 순서로 진행할 수 있습니다.

1. 1단계 — 등기부등본 확인 (즉시) — 인터넷등기소에서 등기부등본 발급(700원). 새 소유자 인적사항·소유권 이전 시점·근저당 신설 여부 확인.
2. 2단계 — 새 임대인 정보 확보 (1주 내) — 양수인 이름·주소·연락처 확인. 양도인에게 인계 자료(계약서·임차인 정보) 인계 여부 확인.
3. 3단계 — 승계 수용 vs 해지 결정 (2~4주 내) — 새 임대인 신용·자산 상황 점검. 승계가 위험하면 양도인과 합의 해지 후 양도인에게 보증금 반환 청구 검토.
4. 4단계 — 의사 표시 통지 — 승계 수용 또는 해지 의사를 양도인·양수인 양쪽에 내용증명 발송. 만기까지 기다릴 수 있고, 즉시 해지 협의도 가능.
5. 5단계 — 보증금 반환 청구 — 승계 수용이면 만기 시 새 임대인에게 청구. 해지 합의면 양도인에게 직접 청구. 미반환 시 지급명령·소송 검토.

매도 통보 직후 자료를 신속히 정리해두세요.

• 대항력 입증 — 주민등록등본(전입신고 일자) + 전세계약서(확정일자 날인) + 거주 증빙(우편물·관리비 영수증).
• 등기부등본 — 인터넷등기소에서 발급. 매도 전후 비교를 위해 매도 직전 + 매도 직후 두 번 발급.
• 매매 관련 자료 — 양도인이 임차인에게 통보한 매도 사실 안내문(문자·카톡·우편) + 매매 시점 입증 자료.
• 의사 표시 내용증명 — 승계 수용 또는 해지 의사 통지서 + 보증금 반환 청구서. 양도인·양수인 양쪽에 동시 발송.
• 보증금 반환 청구 — 지급명령 또는 소장 + 위 서류 + 미반환 입증 자료(통장 내역).

팁: 매도 직후 등기부에 새 근저당이 잡혔다면 양수인 자산 부족 신호일 수 있습니다. 그 경우 해지 합의 후 양도인에게 직접 청구하는 쪽이 안전한 사례가 많아요.

매도 직후 흔히 발생하는 위험을 미리 차단하세요.

• 점유·전입신고 상실 — 매도 통보 직후 이사·전출하면 대항력이 끊겨 양수인 승계 자체가 불가능해집니다. 임차권등기 없이 절대 전출 금지.
• 새 임대인 신용 미점검 — 양수인이 보증금 반환 자력이 없으면 회수가 어려워질 수 있음. 등기부등본·근저당 확인 필수.
• 해지 의사 표시 시점 착오 — 해지 합의는 매도 사실을 안 후 합리적 기간 내 의사 표시가 필요한 사례가 있습니다. 변호인·KLAC 상담을 거쳐 시점 결정.
• 양도인·양수인 동시 청구 시 모순 — 승계를 수용하면 양도인은 면책되는 것이 원칙이라 양쪽 동시 청구가 모순될 수 있음. 한쪽 선택 후 명확히 통지.
• 매매대금에 보증금 공제 약정 — 매매계약서에 "보증금은 매매대금에서 공제하고 양수인이 인수"라는 약정이 있어도 임차인 동의 없이는 효력에 다툼이 있을 수 있습니다.

⚠️ 흔한 실수: "양수인이 새 집주인이니 알아서 돌려주겠지"하고 의사 표시 없이 만기까지 기다리면 양도인은 면책되고 양수인이 자력이 없을 경우 회수가 어려워질 수 있습니다. 매도 통보 직후 신용 점검과 의사 표시가 핵심입니다.