임대인 사망 후견 보증금 반환

절차형

"전세 2억으로 거주 중인데 임대인이 갑자기 사망했어요. 상속인이 누군지·상속받을 의사가 있는지 불확실하고, 한정승인을 한다는 이야기도 들립니다. 또 다른 친구는 임대인이 치매로 성년후견이 개시돼 보증금 반환 청구를 누구한테 해야 할지 막막한 영역입니다." 임대인 사망·후견 보증금 반환은 ① 상속에 따라 임대인 지위 공동 상속인 승계 ② 상속인 미확정·상속포기·한정승인 시 처리 ③ 성년후견 개시 시 후견인이 법정대리 ④ 임차권등기 + 우선변제권 확보 ⑤ 상속재산분할심판·후견심판과 별개 보증금 청구 5가지 트랙이 결합되는 영역. 임대인 지위 승계는 양도와 마찬가지로 임대차보호법 3조 2항 적용. 대응은 ① 상속·후견 확인 ② 등기 ③ 청구 ④ 소송 ⑤ 회수 5단계입니다.

1Q. 임대인 사망 후견 5단계 점검

A. 확인·등기·청구·소송·회수 5단계로 점검할 수 있습니다.

① 임대인 사망진단서·후견개시심판문 확인
② 상속인·후견인 신원·연락처 파악
③ 임차권등기명령 + 우선변제권 확보
④ 상속인·후견인 상대 보증금 반환 청구
⑤ 상속재산 부족 시 다른 회수 트랙 (HUG·SGI 등)

핵심: 임대인 사망 시 임대인 지위는 상속인에게 승계되며 공동상속인들의 보증금 반환채무는 불가분채무. 한정승인 시 상속재산 한도 내 책임. 성년후견 개시 시 후견인이 법정대리인. 상속·후견 확정 전이라도 임차권등기로 우선변제권 확보 권장.

2📌 이렇게 진행됩니다 — 5단계

A. 확인·등기·청구 흐름입니다.

1단계 — 임대인 사망진단서·기본증명서·후견심판문 확인 (즉시)
2단계 — 상속인·후견인 정보 파악 (가족관계증명서)
3단계 — 임차권등기명령 신청 (대항력·우선변제권 보전)
4단계 — 상속인·후견인 상대 보증금 반환 내용증명 + 소송
5단계 — 상속재산 부족 시 HUG 보증 + 임차보증 회수

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3📋 준비서류 체크리스트 — 7가지

A. 사망·후견·임대차 갈래입니다.

임대차계약서·확정일자·전입 자료
임대인 사망진단서·기본증명서
임대인 가족관계증명서·상속인 명단
한정승인·상속포기 신고 자료 (가정법원)
성년후견심판문·후견인 등기사항증명서
임차권등기명령 신청서·결정문
HUG·SGI 보증보험 가입증서 (해당 시)

팁: 상속인 미확정 단계에서도 임차권등기 신청 가능 영역. 다만 등기시 "상속인 미정" 또는 "피상속인 ○○○의 상속인" 표시. HUG 보증보험 가입한 영역이면 임대인 사망과 무관하게 보증 이행 청구 트랙 우선 검토.

4⚠️ 다툼 포인트 + 🏛️ 신청·상담 경로

A. 자주 발생하는 다툼과 무료 상담 기관입니다.

공동상속인 불가분채무 — 1인 상대 전액 청구 가능.
한정승인 한도 — 상속재산 한도 내 책임.
상속포기 — 청구 대상 변경.
후견인 법정대리 — 후견인 상대 청구.
상속재산분할심판 중 — 분할 전 공동 청구.

🏛️ 무료 상담·신고 기관

대한법률구조공단 132
주택임대차분쟁조정위원회 1670-7777
HUG 주택도시보증공사 1566-9009

📌 이렇게 진행됩니다

HUG 주택도시보증공사 · 전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회 안내 절차를 참고하면, 다음 흐름으로 진행됩니다.

전세보증금반환보증 이행청구 절차

1
보증사고 발생 및 통지
전세계약 종료·해지 후 1개월 내 보증금을 반환받지 못한 경우 또는 전세목적물 경매·공매로 보증채권자가 배당 후 보증금을 반환받지 못한 경우 보증사고로 인정. 영업점에 사고통지서 제출.
2
이행청구서 제출
이행청구서·구비서류를 영업점 또는 모바일HUG 통해 제출. 청구 후 24시간 이내 모든 필요서류 제출 권장.
3
보증조사 (이행심사)
HUG 가 청구의 적정성·요건 충족 여부 확인 (계약해지 정당성, 보증사고 인정 여부, 임차권등기 여부 등).
4
보증결정
심사 완료 시 보증이행 결정 통보 (불승인 시 사유 통보).
5
대위변제 (보증금 지급)
임차인 계좌로 보증금 지급. HUG 는 임대인을 상대로 구상권 행사.

📋 준비서류 체크리스트

상담·신청 전 이런 자료를 미리 정리해두면 도움이 됩니다.

필수 자료

임차인 본인

●신분증 사본
●주민등록등본 또는 초본 (주소변경 기록 포함, 발급 1개월 이내)
●인감증명서 (발급 3개월 이내)
●임차인 계좌 통장사본

전세사기피해자 결정신청

●피해자 결정신청서 (jeonse.kgeop.go.kr 양식)
●임대차계약서 사본
●주민등록등본·초본 (확정일자 확인)
●건물등기부등본
●보증금 반환 거절 입증자료 (내용증명·문자·녹취)
●임대인 다주택·재산은닉 등 의심 입증자료
●경매·공매 진행 증빙 (있는 경우)

있으면 도움이 되는 자료

임대차 계약

●전세계약서 원본 또는 사본
●전세보증금 반환 채무자(임대인) 확인 서류
●임대인 주소·연락처 확인 서류

보증사고 입증

●계약해지 통보 내용증명 사본
●보증금 반환 거절 입증자료 (카톡·문자·통화녹음 녹취록)
●임차권등기명령 결정문 또는 등기부등본 (등기 완료본)

추가 (해당 시)

●경매·공매 배당표 (경매 진행 시)
●사망진단서·상속관계증명서 (임대인 사망 시)
●외국 거주 증빙 (임대인 해외거주 시)
●법원 판결문·확정증명서 (소송 진행 시)

주택임대차 분쟁조정

●분쟁조정 신청서
●신분증
●주민등록초본
●건물등기부등본
●임대차계약서
●건축물대장
●기타 입증자료 (사진·영수증·견적서 등)

⚠️ 자주 하는 실수

미리 알아두면 피할 수 있는 실수들입니다.

●임차권등기명령 없이 이사 → 대항력·우선변제권 상실
●내용증명 없이 구두로만 해지 통보 → 거절 입증 어려움
●2년 청구기한 도과 → 보증이행 거절
●주소변경 후 등본 미갱신 → 서류 보완 요청으로 지연
●확정일자 없이 피해자 결정 신청 → 요건 미충족

🏛️ 무료기관 · 신청 경로

아래 기관에서 절차 안내·상담을 확인하실 수 있습니다.

▸
HUG 주택도시보증공사
khug.or.kr
▸
전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회
khug.or.kr
▸
대한법률구조공단 (KLAC) — 혼자하는소송 법률지원센터 + 개인회생·파산 종합지원센터
khug.or.kr

상담 전화

phone1566-9009onlinehttps://onestop.khug.or.kr대표전화132 (국번없이)사이버상담klac.or.kr

본 안내는 기관 공개 절차를 정리한 것으로 법률 판단이 아닙니다. 사건마다 결과가 달라질 수 있어 구체적 사정은 변호사·전문기관 상담을 통해 검토해보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q.임대인 사망 시 누구에게 보증금 청구하나요?

상속인 전원이 임대인 지위 공동 승계, 1인 상대 전액 청구 가능한 영역입니다.

Q.상속인이 한정승인하면 회수 가능한가요?

상속재산 한도 내에서만 책임지므로 임차권등기로 우선변제권 확보가 안전합니다.

Q.상속인 전원이 상속포기하면요?

상속재산관리인 선임 청구 + 상속재산 한도 내 회수 트랙으로 진행 가능합니다.

Q.임대인이 치매로 후견 개시되면요?

후견인이 법정대리인으로 보증금 반환 청구 상대방이 됩니다.

Q.HUG 보증보험 가입돼 있으면요?

임대인 사망과 무관하게 HUG에 보증 이행 청구 우선 검토 가능한 영역입니다.