보증금 월세 환산 한도

절차형

"보증금 5천만원 + 월세 50만원 반전세 계약 중 임대인 부도로 경매가 진행 중. 본인이 소액임차인 최우선변제 대상인지 알고 싶은데 환산보증금 산정·지역별 한도가 복잡해서 막막한 영역입니다." 보증금 월세 환산은 ① 주택임대차보호법 시행령 8조(월세 100분의 1로 환산, 즉 월세 × 100) ② 지역별 소액임차인 한도(서울 1억 6,500만원, 광역시 1억 4,500만원 등) ③ 최우선변제 한도(서울 5,500만원, 광역시 4,800만원 등) ④ 인도 + 전입신고 + 확정일자 ⑤ 경매 배당 절차 5가지 트랙이 결합되는 영역. 환산보증금이 지역별 한도 이하면 소액임차인으로 최우선변제 받을 영역. 대응은 ① 환산 계산 ② 지역 한도 ③ 확정일자 ④ 배당 요구 ⑤ 추가 회수 5단계입니다.

1Q. 환산보증금·소액임차인 5단계 점검

A. 환산·한도·대항력·배당·추가 5단계로 점검할 수 있습니다.

① 환산보증금 계산 (보증금 + 월세 × 100)
② 지역별 소액임차인 한도 확인 — 서울 1억 6,500만원 등.
③ 대항력 요건 (인도 + 전입신고 + 확정일자)
④ 경매 배당 요구·최우선변제
⑤ 나머지 보증금 추가 회수 (민사·HUG)

핵심: 월세는 시행령 8조에 따라 "월세 × 100"으로 환산. 보증금 5천만원 + 월세 50만원이면 환산보증금 1억원. 서울 한도 1억 6,500만원 이하라 소액임차인으로 평가 가능한 영역.

2📌 이렇게 진행됩니다 — 5단계

A. 계산·확정일자·배당 흐름입니다.

1단계 — 환산보증금 계산·지역 한도 비교 (즉시)
2단계 — 인도·전입신고·확정일자 확인 (즉시)
3단계 — 경매 개시 통지 시 배당 요구 (배당요구 종기 전)
4단계 — 최우선변제·우선변제 순위 배당
5단계 — 나머지 보증금 민사·HUG 이행청구

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3📋 준비서류 체크리스트 — 7가지

A. 계약·환산·배당 갈래입니다.

임대차계약서·확정일자·전입신고증
등기부등본 (선순위 근저당 확인)
월세·관리비 납부 자료 (월세 입증)
경매 개시 통지서·배당요구신청서
본인 신분증·주민등록등본
HUG 보증증서 (가입 시)
임대인 보증금 반환 청구 자료

팁: 환산보증금은 "보증금 + 월세 × 100"이 기본 공식. 단, 최우선변제 "환산"은 별도 계산식이 적용되는 경우도 있어 변호인·법률구조공단 상담 권장.

4⚠️ 다툼 포인트 + 🏛️ 신청·상담 경로

A. 자주 발생하는 다툼과 무료 상담 기관입니다.

지역 구분 — 서울 vs 광역시 vs 기타.
환산 방식 — 시행령 8조 (월세 × 100).
한도 적용 시점 — 계약 시점 vs 경매 시점 기준 다툼.
최우선변제 한도 — 서울 5,500만원 수준.
대항력 vs 우선변제권 — 인도+전입신고 vs +확정일자.

🏛️ 무료 상담·신고 기관

HUG 주택도시보증공사 1566-9009
주택임대차분쟁조정위원회 1670-7777
대한법률구조공단 132

📌 이렇게 진행됩니다

HUG 주택도시보증공사 · 전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회 안내 절차를 참고하면, 다음 흐름으로 진행됩니다.

전세보증금반환보증 이행청구 절차

1
보증사고 발생 및 통지
전세계약 종료·해지 후 1개월 내 보증금을 반환받지 못한 경우 또는 전세목적물 경매·공매로 보증채권자가 배당 후 보증금을 반환받지 못한 경우 보증사고로 인정. 영업점에 사고통지서 제출.
2
이행청구서 제출
이행청구서·구비서류를 영업점 또는 모바일HUG 통해 제출. 청구 후 24시간 이내 모든 필요서류 제출 권장.
3
보증조사 (이행심사)
HUG 가 청구의 적정성·요건 충족 여부 확인 (계약해지 정당성, 보증사고 인정 여부, 임차권등기 여부 등).
4
보증결정
심사 완료 시 보증이행 결정 통보 (불승인 시 사유 통보).
5
대위변제 (보증금 지급)
임차인 계좌로 보증금 지급. HUG 는 임대인을 상대로 구상권 행사.

📋 준비서류 체크리스트

상담·신청 전 이런 자료를 미리 정리해두면 도움이 됩니다.

필수 자료

임차인 본인

●신분증 사본
●주민등록등본 또는 초본 (주소변경 기록 포함, 발급 1개월 이내)
●인감증명서 (발급 3개월 이내)
●임차인 계좌 통장사본

전세사기피해자 결정신청

●피해자 결정신청서 (jeonse.kgeop.go.kr 양식)
●임대차계약서 사본
●주민등록등본·초본 (확정일자 확인)
●건물등기부등본
●보증금 반환 거절 입증자료 (내용증명·문자·녹취)
●임대인 다주택·재산은닉 등 의심 입증자료
●경매·공매 진행 증빙 (있는 경우)

있으면 도움이 되는 자료

임대차 계약

●전세계약서 원본 또는 사본
●전세보증금 반환 채무자(임대인) 확인 서류
●임대인 주소·연락처 확인 서류

보증사고 입증

●계약해지 통보 내용증명 사본
●보증금 반환 거절 입증자료 (카톡·문자·통화녹음 녹취록)
●임차권등기명령 결정문 또는 등기부등본 (등기 완료본)

추가 (해당 시)

●경매·공매 배당표 (경매 진행 시)
●사망진단서·상속관계증명서 (임대인 사망 시)
●외국 거주 증빙 (임대인 해외거주 시)
●법원 판결문·확정증명서 (소송 진행 시)

주택임대차 분쟁조정

●분쟁조정 신청서
●신분증
●주민등록초본
●건물등기부등본
●임대차계약서
●건축물대장
●기타 입증자료 (사진·영수증·견적서 등)

⚠️ 자주 하는 실수

미리 알아두면 피할 수 있는 실수들입니다.

●임차권등기명령 없이 이사 → 대항력·우선변제권 상실
●내용증명 없이 구두로만 해지 통보 → 거절 입증 어려움
●2년 청구기한 도과 → 보증이행 거절
●주소변경 후 등본 미갱신 → 서류 보완 요청으로 지연
●확정일자 없이 피해자 결정 신청 → 요건 미충족

🏛️ 무료기관 · 신청 경로

아래 기관에서 절차 안내·상담을 확인하실 수 있습니다.

▸
HUG 주택도시보증공사
khug.or.kr
▸
전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회
khug.or.kr
▸
대한법률구조공단 (KLAC) — 혼자하는소송 법률지원센터 + 개인회생·파산 종합지원센터
khug.or.kr

상담 전화

phone1566-9009onlinehttps://onestop.khug.or.kr대표전화132 (국번없이)사이버상담klac.or.kr

본 안내는 기관 공개 절차를 정리한 것으로 법률 판단이 아닙니다. 사건마다 결과가 달라질 수 있어 구체적 사정은 변호사·전문기관 상담을 통해 검토해보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q.환산보증금 공식이 어떻게 되나요?

"보증금 + 월세 × 100"으로 환산하는 것이 기본 영역입니다.

Q.서울 소액임차인 한도는 얼마인가요?

서울 1억 6,500만원 수준이며 최우선변제는 5,500만원 수준입니다.

Q.한도 적용은 언제 기준인가요?

계약 시점 vs 경매 시점 다툼 영역이며 변호인 상담 권장합니다.

Q.확정일자가 없으면 최우선변제도 못 받나요?

최우선변제는 인도+전입신고만으로 가능한 영역입니다.

Q.환산보증금이 한도를 초과하면요?

소액임차인은 아니나 확정일자에 따른 우선변제권은 유지됩니다.