임대인 외국 이주 보증금 반환

Q: 국내 부동산 없으면 어떻게 하나요?

해외 송달·판결 후 외국 집행절차 필요 영역입니다. 시간·비용 부담 큼.

Q: 임대인 위치 모르면 송달 어떻게 하나요?

공시송달 가능 영역. 다만 임차권등기로 우선 보전.

절차형

"집주인이 6개월 전 미국으로 이주. 만기 도래해 보증금 반환 요구하니 '송금 어렵다' 미루기 중. 국내 부동산은 여전히 본인 명의. 해외 거주자 상대로 어떻게 진행하나요?" 임대인이 외국 거주 시 ① 국내 부동산 잔존 시 임차권등기명령·경매로 회수 ② 해외 송달은 헤이그송달협약 영역 ③ HUG 보증보험 가입 시 보증이행 가능. 대응 트랙은 ① 임차권등기명령 ② 보증보험 이행 ③ 경매 신청 ④ 해외 송달 (헤이그) ⑤ 회수 5단계. 국내 자산 우선 추적이 현실적입니다.

1Q. 임대인 외국 이주 5단계 점검

A. 등기·보증·경매·송달·회수 5단계로 점검할 수 있습니다.

① 임차권등기명령 (즉시)
② HUG 보증보험 이행 (가입 시)
③ 경매 신청 (국내 부동산)
④ 해외 송달 (헤이그송달협약)
⑤ 보증금 회수

핵심: 국내 자산이 남았다면 임차권등기 → 경매가 가장 현실적 회수. 보증보험 가입 시 HUG 트랙 우선.

2📌 이렇게 진행됩니다 — 회복 5단계

A. 등기·보증·집행 흐름입니다.

1단계 — 임차권등기명령 (만기 후 즉시)
2단계 — 보증보험 이행청구 (가입 시)
3단계 — 보증금반환소송·국내 부동산 경매
4단계 — 해외 송달 절차 (필요시)
5단계 — 회수·정산

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3📋 준비서류 체크리스트 — 7가지

A. 계약·임차권·집행 갈래입니다.

전세계약서·확정일자·전입신고
국내 부동산 등기부
임차권등기명령 신청서
HUG 보증보험 가입 자료 (해당 시)
임대인 출입국 기록 (사실조회)
현재 해외 주소 (가능 시)
본인 신분증

4⚠️ 다툼 포인트 + 🏛️ 신청·상담 경로

A. 자주 발생하는 다툼과 무료 상담 기관입니다.

국내 부동산 잔존 — 경매 우선 트랙.
HUG 보증보험 — 가입 시 가장 빠른 회수.
해외 송달 시간 — 6개월~1년 소요.
임차권등기 효력 — 대항력 유지.
전세사기 의심 — 출국 직전 매매 시 강제집행면탈 검토.

🏛️ 무료 상담·신고 기관

HUG 1566-9009
주택임대차분쟁조정위 1670-3993
대한법률구조공단 132

📌 이렇게 진행됩니다

HUG 주택도시보증공사 · 전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회 안내 절차를 참고하면, 다음 흐름으로 진행됩니다.

전세보증금반환보증 이행청구 절차

1
보증사고 발생 및 통지
전세계약 종료·해지 후 1개월 내 보증금을 반환받지 못한 경우 또는 전세목적물 경매·공매로 보증채권자가 배당 후 보증금을 반환받지 못한 경우 보증사고로 인정. 영업점에 사고통지서 제출.
2
이행청구서 제출
이행청구서·구비서류를 영업점 또는 모바일HUG 통해 제출. 청구 후 24시간 이내 모든 필요서류 제출 권장.
3
보증조사 (이행심사)
HUG 가 청구의 적정성·요건 충족 여부 확인 (계약해지 정당성, 보증사고 인정 여부, 임차권등기 여부 등).
4
보증결정
심사 완료 시 보증이행 결정 통보 (불승인 시 사유 통보).
5
대위변제 (보증금 지급)
임차인 계좌로 보증금 지급. HUG 는 임대인을 상대로 구상권 행사.

📋 준비서류 체크리스트

상담·신청 전 이런 자료를 미리 정리해두면 도움이 됩니다.

필수 자료

임차인 본인

●신분증 사본
●주민등록등본 또는 초본 (주소변경 기록 포함, 발급 1개월 이내)
●인감증명서 (발급 3개월 이내)
●임차인 계좌 통장사본

전세사기피해자 결정신청

●피해자 결정신청서 (jeonse.kgeop.go.kr 양식)
●임대차계약서 사본
●주민등록등본·초본 (확정일자 확인)
●건물등기부등본
●보증금 반환 거절 입증자료 (내용증명·문자·녹취)
●임대인 다주택·재산은닉 등 의심 입증자료
●경매·공매 진행 증빙 (있는 경우)

있으면 도움이 되는 자료

임대차 계약

●전세계약서 원본 또는 사본
●전세보증금 반환 채무자(임대인) 확인 서류
●임대인 주소·연락처 확인 서류

보증사고 입증

●계약해지 통보 내용증명 사본
●보증금 반환 거절 입증자료 (카톡·문자·통화녹음 녹취록)
●임차권등기명령 결정문 또는 등기부등본 (등기 완료본)

추가 (해당 시)

●경매·공매 배당표 (경매 진행 시)
●사망진단서·상속관계증명서 (임대인 사망 시)
●외국 거주 증빙 (임대인 해외거주 시)
●법원 판결문·확정증명서 (소송 진행 시)

주택임대차 분쟁조정

●분쟁조정 신청서
●신분증
●주민등록초본
●건물등기부등본
●임대차계약서
●건축물대장
●기타 입증자료 (사진·영수증·견적서 등)

⚠️ 자주 하는 실수

미리 알아두면 피할 수 있는 실수들입니다.

●임차권등기명령 없이 이사 → 대항력·우선변제권 상실
●내용증명 없이 구두로만 해지 통보 → 거절 입증 어려움
●2년 청구기한 도과 → 보증이행 거절
●주소변경 후 등본 미갱신 → 서류 보완 요청으로 지연
●확정일자 없이 피해자 결정 신청 → 요건 미충족

🏛️ 무료기관 · 신청 경로

아래 기관에서 절차 안내·상담을 확인하실 수 있습니다.

▸
HUG 주택도시보증공사
khug.or.kr
▸
전세사기피해지원센터(jeonse.kgeop.go.kr) + 주택임대차분쟁조정위원회
khug.or.kr
▸
대한법률구조공단 (KLAC) — 혼자하는소송 법률지원센터 + 개인회생·파산 종합지원센터
khug.or.kr

상담 전화

phone1566-9009onlinehttps://onestop.khug.or.kr대표전화132 (국번없이)사이버상담klac.or.kr

본 안내는 기관 공개 절차를 정리한 것으로 법률 판단이 아닙니다. 사건마다 결과가 달라질 수 있어 구체적 사정은 변호사·전문기관 상담을 통해 검토해보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q.국내 부동산 없으면 어떻게 하나요?

해외 송달·판결 후 외국 집행절차 필요 영역입니다. 시간·비용 부담 큼.

Q.HUG 보증보험 가입 안 했어요

임차권등기 + 경매가 1차 트랙입니다.

Q.임대인 위치 모르면 송달 어떻게 하나요?

공시송달 가능 영역. 다만 임차권등기로 우선 보전.

Q.전세사기로 신고할 수 있나요?

출국 직전 매매·은닉 시 면탈·사기 검토 가능합니다.