보증금 공제 미납 차임 관리비

A. 임차인 채무로 인정되는 항목만 공제 가능. 통상의 손모(자연 마모)는 임차인 책임 아닙니다.

• 공제 가능 항목 — 미납 차임·미납 관리비·임차인 고의·과실 손상에 대한 원상복구비·연체이자.
• 공제 불가 항목 (통상의 손모) — 도배·장판의 자연 노후, 벽지 변색, 일반 사용으로 인한 마모, 욕실 곰팡이(환기 부적절 입증 없는 경우), 청소비(특별한 오염 없으면).
• 고의·과실 입증 책임 — 임대인이 손상의 고의·과실을 입증해야 공제 가능. 입증 못 하면 공제 불가.
• 감가상각 적용 — 도배·장판 등은 사용연수에 따른 감가상각 적용. 6년 사용 후 도배는 사실상 잔존가치 거의 없음.
• 일방 공제 통지의 효력 — 임대인이 일방적으로 공제하고 잔액 송금해도, 부적법 공제분은 보증금 반환소송으로 다툴 수 있어요.

핵심: 통상의 손모는 임차인 책임 아닙니다. 임대인 일방 공제도 다툴 수 있어요. 영수증·사진·계약서 특약을 함께 검토하는 게 출발점입니다.

대한법률구조공단·임대차분쟁조정위원회 공식 절차를 참고하면 아래 순서로 검토할 수 있습니다.

1. 1단계 — 공제 내역 명세서 요청 (잔액 입금 후 1주) — 임대인에게 공제 항목·금액·근거(견적서·영수증) 제출 요구. 내용증명으로 보내면 회신 의무 압박.
2. 2단계 — 자체 증거 정리 (1~2주) — 입주 시·퇴거 시 사진·동영상 비교. 청소 영수증·관리비 납부 영수증·도배 시공일 기록 정리.
3. 3단계 — 임대차분쟁조정 신청 (서울 1670-7150, 무료) — 조정 신청 시 제3자 위원이 공제 적정성 검토. 약 60일 내 조정안 제시. 합의 시 강제력.
4. 4단계 — 보증금 반환소송 (조정 결렬 시) — 부적법 공제분을 보증금 반환소송으로 청구. 청구금액에 따라 소액(3,000만원 이하)·일반 절차. 약 6~12개월.
5. 5단계 — 강제집행 (판결 확정 후) — 임대인 부동산·예금·차량 가압류·강제집행. 재산조회신청(민사집행법 제74조)으로 추적.

조정·반환소송에 아래 자료를 미리 정리해두면 절차가 빨라집니다.

• 임대차계약서 원본 — 보증금·차임·관리비 약정·원상복구 특약 확인.
• 입주 시 사진·동영상 (전체 공간) — 도배·장판·붙박이·하자 상태 입증. 입주 직후 촬영본이 가장 강력.
• 퇴거 시 사진·동영상 — 임대인과 함께 점검한 영상이 이상적. 일방 촬영도 증거력 있음.
• 관리비 납부 영수증 12개월치 — 미납 주장 반박.
• 청소·하자 수리 영수증 — 임차인 비용 부담 증빙.
• 임대인 공제 통지서·송금 내역 — 일방 공제 입증.
• 도배·장판 시공일 기록 (관리사무소·전 임차인 진술) — 감가상각 주장 자료.

⚠️ 흔한 실수: 입주 시 사진을 안 찍어두면 퇴거 시 손상이 '원래부터'였는지 입증 어렵습니다. 이사 시작 전후 1시간 안에 전 공간 촬영이 안전합니다.

아래 4가지는 보증금 공제 케이스에서 가장 자주 보고되는 함정입니다.

• "계약서 특약에 '원상복구'라 쓰여있다" — 특약이 있어도 통상의 손모는 임차인 책임 아닙니다. '기존 상태로 복구' 특약은 일반 마모까지 포함하지 않음(판례).
• "임대인이 견적서 안 주고 일방 공제" — 견적서 없는 공제는 다툴 여지 큼. 내용증명으로 견적서·영수증 요구 + 미제출 시 부적법 공제 주장.
• "청소비 30만원 공제했다" — 일반 청소 후 퇴거했다면 청소비는 임차인 부담 아님. 특약이 있어도 통상 청소 범위면 무효 가능성.
• "6년 된 도배를 새것으로 복구하라" — 감가상각 적용. 도배 사용연수 약 6년 기준이라 잔존가치 거의 없는 경우 임차인 부담 미미.

🏛️ 신청·상담 경로: 대한법률구조공단 132 / 임대차분쟁조정위원회 1670-7150 / 임대차상담센터(서울시 1644-7700) / 한국공인중개사협회 02-3404-3500.