임대인 파산 보증금 우선변제

파산 절차에서 임차인 보증금은 아래 우선순위로 회수 경로가 결정됩니다.

• 소액임차인 최우선변제 — 주택임대차보호법 제8조. 지역별 소액보증금 한도 내 금액은 파산 배당에서 다른 채권자보다 우선. 서울 기준 5,500만원 이하 보증금의 경우 1,650만원까지 최우선변제 검토 가능.
• 확정일자 우선변제 — 대항요건(전입신고+점유) + 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위 채권자보다 우선해 보증금 변제.
• 일반 파산채권 — 위 두 요건 미충족 시 일반 채권자와 동순위 → 배당 비율만큼 회수.
• HUG 보증보험 가입자 — 전세보증금반환보증에 가입된 경우 HUG 이행청구로 별도 회수 가능 (파산 무관).

핵심: 전입신고·점유 유지·확정일자 3가지가 우선변제권을 지키는 기본 조건입니다. 이사 전 임차권등기명령을 가능한 한 마쳐야 합니다.

HUG 공식 절차 및 대한법률구조공단(KLAC) 안내를 참고하면 아래 순서로 진행할 수 있습니다.

1. 1단계 — 임차권등기명령 신청 즉시 — 이사가 필요하다면 관할 지방법원에 임차권등기명령 신청(등기 완료 후 이사). 등기 완료 통상 1~2개월. 대항력·우선변제권 유지를 위해 파산 선고 전 신청 권장.
2. 2단계 — 파산 절차 참가 (파산채권 신고) — 파산관재인에게 파산채권 신고서 제출. 소액임차인 최우선변제·확정일자 우선변제 여부를 함께 기재.
3. 3단계 — HUG 이행청구 (보증보험 가입자만) — 계약 종료·해지 후 1개월 내 보증금 미반환 시 HUG 영업점에 사고통지서 + 이행청구서 제출. 이행심사 약 2주 이내 결정.
4. 4단계 — 경매 배당 참가 — 경매가 개시되면 배당요구 종기까지 배당요구신청서 제출. 확정일자·임차권등기 기준으로 배당 순위 결정.

파산 절차 참가와 HUG 이행청구에 필요한 서류를 미리 준비하세요.

• 임차권등기명령 신청 — 임차권등기명령 신청서 + 전세계약서(확정일자 날인) + 주민등록등본 또는 초본 + 건물등기부등본 + 계약 종료 증명자료(내용증명·문자).
• 파산채권 신고 — 채권신고서 + 전세계약서 + 확정일자 증명 + 임차권등기 완료 등기부등본.
• HUG 이행청구 — 이행청구서 + 전세계약서 + 임차권등기 완료 등기부등본 + 주민등록등본(발급 1개월 이내) + 보증 가입증서. 청구 후 24시간 이내 서류 제출 권장.

⚠️ 흔한 실수: 파산관재인 선임 이후 임의로 이사하면 대항력이 소멸해 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 이사 전 가능한 한 임차권등기를 완료하세요.

임대인 면책 후에도 우선변제권이 인정되는 부분은 경매 환가를 통해 회수를 검토할 수 있습니다.

• 면책과 보증금 — 대법원은 파산 면책결정의 효력이 보증금반환채권 전부에 미친다고 판시했습니다. 단, 임차인은 주택 환가 시 우선변제권으로 배당을 받을 수 있습니다.
• 임대인 재산이 없는 경우 — 경매 배당 후 잔여 부족분은 HUG 보증보험(가입자) 또는 소송을 통해 대위 정리.
• KLAC 무료 지원 — 기준 중위소득 125% 이하라면 대한법률구조공단(132) 소송 무료 지원 신청 가능.

팁: HUG 전세보증보험에 가입돼 있다면 파산 배당 여부와 별개로 HUG가 먼저 보증금을 지급하고 임대인에게 구상권을 행사하는 경로를 우선 검토하세요.