임대인 사망 보증금 반환

A. 임대차계약은 자동으로 상속인에게 승계되며, 임차인은 종전 계약 그대로 거주할 수 있습니다.

• 계약 자동 승계 (민법 제1005조) — 임대차의 임대인 지위는 상속재산이라 상속인에게 포괄 승계. 보증금 반환 의무·차임 청구권 모두 상속인에게 이전됩니다.
• 거주는 그대로 — 임대인 사망을 이유로 임차인이 쫓겨날 수 없고, 계약기간·보증금·차임 조건도 동일하게 유지됩니다.
• 차임 지급 대상 — 상속인 확정 전에는 공탁(민법 제487조) 또는 상속재산관리인 계좌로 송금 검토.
• 보증금 반환 의무자 — 계약기간 종료 시 상속인 전원이 상속분에 따라 분담 변제. 단순승인 시 본인 재산까지 책임.
• 상속포기·한정승인 시 — 상속인이 포기·한정승인하면 보증금 회수가 어려워질 수 있어, 상속재산 범위 조사 필수.

핵심: 임대차계약은 사망으로 종료되지 않고 상속인에게 승계됩니다. 임차인은 종전 계약 그대로 거주 + 보증금 청구 가능합니다.

대한법률구조공단·HUG 공식 절차를 참고하면 아래 순서로 검토할 수 있습니다.

1. 1단계 — 사망 사실 확인 + 상속인 조사 (사망 인지 후 1주) — 사망진단서·가족관계증명서로 상속인 확인. 본인이 직접 발급 어려우면 변호사·법무사 통해 상속인 조회 신청.
2. 2단계 — 상속인에게 임대차 통지 + 의사 확인 (사망 후 1개월) — 내용증명으로 본인 임차인 지위·잔여 계약기간·보증금액 통지. 상속포기·한정승인 의사 확인. 가정법원 신고는 사망 후 3개월 내(민법 제1019조).
3. 3단계 — 임차권등기명령 신청 (계약 종료 직전) — 계약 종료 후 상속인이 보증금을 안 주면 즉시 임차권등기명령(주임법 제3조의3) 신청. 이사 가도 대항력·우선변제권 유지.
4. 4단계 — HUG 보증이행 청구 (전세금 보증보험 가입 시) — HUG 전세보증금 가입자는 임대인 사망과 무관하게 보증이행 청구. 청구 후 약 2개월 내 지급.
5. 5단계 — 보증금 반환소송 + 강제집행 (반환 거부 시) — 상속인 상대 보증금 반환소송. 상속포기·한정승인 인정 시 상속재산 범위 내에서만 회수.

상속인 청구·임차권등기명령에 아래 자료를 미리 정리해두면 절차가 빨라집니다.

• 임대차계약서 원본 — 보증금·계약기간·임대인 인적사항.
• 임대인 사망진단서 또는 사망신고서 — 부동산·가족·관할 주민센터 통해 확인.
• 상속인 가족관계증명서·기본증명서 — 상속인 범위 확정. 본인 신청 어려우면 변호사 통해 보정 명령.
• 주민등록등본 + 확정일자 받은 계약서 — 대항력·우선변제권 입증.
• 차임 송금·공탁 내역 — 임대인 사후 차임 지급 처리 흔적.
• HUG 전세보증보험 증서 (가입자만) — 보증금액·만기일·면책사유 확인.
• 등기부등본 (사망 후 발급본) — 상속등기 진행 여부·근저당 변동 확인.

⚠️ 흔한 실수: 임대인이 사망했다고 차임 지급을 그냥 멈추면 채무불이행이 될 수 있어요. 상속인 미확정이면 공탁이 안전합니다.

아래 4가지는 임대인 사망 케이스에서 가장 자주 보고되는 함정입니다.

• "상속인 모두가 상속포기했다" — 상속재산관리인 선임을 가정법원에 신청해 그를 상대로 청구. 상속재산 범위 내 우선변제권은 그대로 유지.
• "한정승인이라 보증금 못 준다" — 한정승인은 상속재산 범위 내 변제 의무는 남고, 임차인은 우선변제권자로 다른 채권자보다 먼저 변제받을 수 있어요.
• "상속인이 여러 명이라 누가 줄지 모른다" — 보증금 반환 의무는 상속분 비율로 분할. 1명에게 청구해도 그 상속분만큼만 회수. 전액 회수하려면 전원 상대 청구.
• "임대인 사망으로 자동 계약 종료" — 사망은 종료 사유 아닙니다. 새 임대인(상속인)과 종전 조건 그대로 계약 유지.

🏛️ 신청·상담 경로: 대한법률구조공단 132 / HUG 1566-9009 / 임대차분쟁조정위원회(주임분조위) 1670-7150 / 가정법원 상속포기·한정승인 / 임대차상담센터(서울시 1644-7700).